O mercado de galpões logísticos vive um ciclo de forte expansão, já há alguns anos. Mas o setor ainda não tem data para parar e, na visão do BTG Pactual, há espaço para novos avanços. Os analistas do banco acreditam que a combinação da demanda elevada e oferta limitada pode favorecer o setor.
Um dos principais motores é o avanço do e-commerce e a luta por entregas cada vez mais rápidas, em uma disputa que envolve a asiática Shopee, o argentino Mercado Livre e a norte-americana Amazon.
Nos últimos 11 anos, a área bruta locável (ABL) do setor saltou de 23 milhões para 53 milhões de metros quadrados (m²), um crescimento de cerca de 130%, segundo relatório do BTG.
No mesmo período, os preços de aluguel avançaram 43%, enquanto a taxa de vacância caiu de 12,9% para 7,1%, um dos níveis mais baixos da série histórica.
Shopee faz contratação histórica
Para ter uma dimensão da força do setor, a Shopee chegou a maior locação de galpões logísticos da história do Brasil. A Marq (antiga GLP) alugou 220 mil m² — algo equivalente a 27 campos de futebol — em um empreendimento que está em obras e será entregue até o fim deste ano às margens da Rodovia Presidente Dutra, em Guarulhos (SP).
A inquilina será a Shopee, segundo apurou o Estadão. A Marq não divulga o nome do locatário por questões de sigilo contratual. Procurada, a Shopee não comentou.
A Shopee, por sua vez, está investindo pesado em novos centros de distribuição ao redor do país na disputa pela liderança nas entregas rápidas no comércio eletrônico desde que passou a operar no Brasil, em 2020. Tornou-se uma das principais locatárias desse tipo de imóvel no país, ultrapassando a Amazon e ficando atrás apenas do Mercado Livre.
No comércio eletrônico, quem tem mais galpões para armazenagem e distribuição de mercadorias consegue entregar mais rápido e gastar menos para chegar à casa do cliente. Essa estratégia intensificou a busca por galpões, especialmente nas proximidades das capitais.
‘Boom’ do e-commerce impulsiona o mercado de galpões
O relatório do BTG mostrou que a indústria de galpões passou por diferentes ciclos ao longo da última década. A partir de 2018 — após a crise econômica entre 2014 e 2017, quando preços e ocupação foram pressionados —, o mercado iniciou uma forte recuperação.
Mas o que realmente deu força para esse movimento foi o crescimento do e-commerce durante a pandemia de covid-19, que elevou a necessidade de centros de distribuição para toda a logísitica das compras online.
Em 2020, o segmento registrou a maior absorção líquida desde 2014, além de queda nos valores dos aluguéis. Segundo o BTG, essa diminuição contribuiu para o avanço da demanda e para a redução da vacância nos trimestres seguintes.
Desde então, o setor logístico se mantém aquecido. Agora, a absorção média anual é de 3,1 milhões de metros quadrados e houve aumento relevante nos preços das locações, em torno de R$ 28,4 por metro quadrado.
“As transformações nos hábitos de consumo, associadas à tendência de entregas cada vez mais rápidas no varejo online, levaram empresas a assumir maior protagonismo nas ocupações, tanto em empreendimentos a mercado quanto em projetos construídos sob medida”, explicaram os analistas do banco no documento.
Mercado Livre lidera ocupação e Shopee chega em peso
As companhias de varejo, indústria e operadores logísticos ocupam a maior parte dos aluguéis. No ranking de empresas, o destaque é o Mercado Livre, responsável por cerca de 6,7% da ABL total nacional, com aproximadamente 3 milhões de metros quadrados ocupados e distribuídos em 84 imóveis.
Isso é mais que o dobro da área alugada pela segunda colocada, a Shopee, que tem 1,2 milhão de metros quadrados ocupados em 103 galpões diferentes.
Mesmo com esses números, as duas companhias seguem avançando com projetos built-to-suit (BTS) — quando o ativo é construído sob medida para atender às necessidades do locatário — para ampliar a presença logística no país.
Alto padrão domina o mercado
O relatório também aponta outra mudança relevante no setor: a evolução da qualidade dos imóveis. Na última década, os galpões logísticos de alto padrão, que são chamados de classe A+, ganharam espaço de forma consistente:
- Em 2014, representavam 61,9% do estoque;
- Em 2021, 68,6%;
- Em 2025, 74,6%.
Segundo a análise, a maior parte dos empreendimentos em desenvolvimento também pertence a essa categoria, indicando que a qualificação deve continuar nos próximos anos.
Regiões Sul e Nordeste devem ter forte expansão
Hoje, o estoque de galpões logísticos no Brasil soma cerca de 53 milhões de metros quadrados, com forte concentração no Sudeste, que segue como o principal polo do país.
Por outro lado, o BTG destaca que o crescimento mais acelerado deve ocorrer em outras regiões, com projeções de expansão de ABL de até 80% no Sul e 74% no Nordeste nos próximos anos — percentual que pode ser ainda maior à medida que novos projetos avancem.
“O estoque atual é majoritariamente composto por ativos de alto padrão, participação que tende a continuar crescendo, dado que a maior parte dos empreendimentos em construção está concentrada na classe A+”, afirmou o banco.
“A região Sul deve se destacar como uma das principais beneficiadas desse movimento de qualificação, uma vez que concentra um volume relevante de projetos A+ em desenvolvimento”, acrescentou.
Preço do aluguel pode subir até 40%
Mesmo após as altas recentes, o banco também avalia que ainda existe espaço para novos reajustes nos aluguéis.
O custo de construção e de capital segue elevado, o que tem limitado o lançamento de imóveis. Com menos oferta e maior demanda, os preços tendem a continuar subindo.
Dependendo da região, o relatório estima que seria plausível um ajuste potencial de até 40% no preço médio pedido.
Fundos imobiliários podem surfar o cenário
Para o BTG, esse cenário tende a favorecer especialmente os fundos imobiliários que investem no segmento logístico.
Com contratos passando por revisões periódicas, há a expectativa de aumento da receita de locação nas próximas janelas, o que pode aumentar os dividendos distribuídos aos cotistas.
Além disso, muitos fundos do setor ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial e ao custo de reposição dos ativos, o que pode abrir espaço para uma reprecificação da indústria.
A carteira mensal de fundos imobiliários do BTG tem recomendação de compra para 15 ativos em março. Cerca de 22% do peso do portfólio está concentrado no segmento de galpões logísticos.
As recomendações no setor são:
- Vinci Logística (VILG11)
- Bresco (BRCO11)
- BTG Pactual Logística (BTLG11)
