O fundo imobiliário GARE11 concluiu, ao final de julho, a aquisição de um ativo logístico por R$ 119,81 milhões. A operação foi realizada por meio do Guardian Prime Log, fundo controlado pelo FII, e havia sido sinalizada pela gestão como parte do pipeline de investimentos.
O imóvel possui aproximadamente 34,3 mil metros quadrados de área construída, em um terreno de 405,8 mil m², além de uma área complementar de cerca de 4,3 mil m² destinada a uma possível expansão. A estrutura é dividida entre armazenagem seca e refrigerada, com cerca de 15% da área voltada para produtos congelados.
O ativo já está em operação e encontra-se integralmente locado, com aluguel mensal de R$ 945,9 mil, reajustado anualmente pelo IPCA. O contrato é do tipo típico e tem vencimento previsto para dezembro de 2029.
A aquisição foi estruturada em duas parcelas. A primeira, de R$ 101,7 milhões, foi paga no momento da escritura, enquanto os cerca de R$ 18 milhões restantes serão quitados em julho de 2028, com correção pelo IPCA.
Segundo a gestão, o valor da primeira parcela já vinha sendo provisionado desde janeiro de 2026 dentro das disponibilidades do fundo. Com isso, apenas o pagamento futuro representa uma nova obrigação financeira, reduzindo o impacto imediato da operação sobre a estrutura de capital do GARE11.
Aquisição acompanha estratégia de reequilíbrio do portfólio
A operação faz parte do movimento de reequilíbrio entre os segmentos de logística e renda urbana promovido pela gestão ao longo deste ano. A estratégia ocorre em paralelo à reciclagem do portfólio anunciada em junho, quando o fundo comunicou a intenção de vender 10 imóveis para outro FII.
A operação de venda envolve cinco lojas, três imóveis e dois ativos logísticos, todos com contratos atípicos e forte concentração de inquilinos classificados como AAA. A transação ainda depende das etapas previstas para sua conclusão e deve ter os primeiros pagamentos realizados nos próximos meses.
Em agosto, o veículo responsável por viabilizar a aquisição encerrou uma emissão de cotas com captação de R$ 428 milhões. Os recursos serão utilizados para financiar o pagamento pelos ativos, enquanto a segunda etapa da liquidação está prevista para janeiro de 2027.
Com a compra, o GARE11 amplia sua exposição ao segmento logístico em um momento de reorganização da carteira. A gestão busca, de um lado, reciclar ativos considerados menos estratégicos e, de outro, direcionar recursos para imóveis capazes de contribuir para a geração de renda do fundo.
A operação também mantém a estratégia de reduzir o impacto da alavancagem sobre o portfólio. De acordo com a gestão, a estrutura financeira da aquisição garante ao fundo uma rentabilidade ponderada média de dois dígitos nos cinco primeiros anos, já considerando os custos de aquisição e acima do guidance de dividendos atualmente vigente.
Fundo mantém distribuição de R$ 0,083 por cota
Em julho, o GARE11 registrou resultado de R$ 0,083 por cota e distribuiu o mesmo valor aos investidores. O pagamento foi realizado em 7 de agosto aos cotistas posicionados na data-base de 31 de julho.
O rendimento representou um dividend yield mensal de 1,01%, equivalente a aproximadamente 12,1% ao ano considerando o preço da cota na data de apuração. Os rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, observadas as condições previstas na legislação.
Para 2026, a gestão manteve a projeção de distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. O guidance ocorre após um período marcado por reciclagem de ativos, redução de alavancagem e reorganização da estrutura de capital.
O portfólio permanece 100% adimplente, com 34 imóveis locados para 11 inquilinos. Cerca de 88% dos contratos são atípicos, com multa de rescisão integral, enquanto o prazo médio dos contratos (WAULT) é de 9,4 anos.
Ao todo, os imóveis somam aproximadamente 498 mil m² de ABL, distribuídos por 15 estados. A carteira está concentrada em renda urbana, com 57% do portfólio, seguida por logística, com 36%, e escritórios, com 7%.
A composição, porém, deve mudar com a conclusão da venda anunciada anteriormente. Em julho, também foram formalizados reajustes de contratos de sete lojas do portfólio, com correção de 4,39% pelo IPCA, contribuindo para a atualização das receitas dos ativos.
