O fundo imobiliário JCCJ11 (JHSF Capital Malls) anunciou um investimento de R$ 43,83 milhões para adquirir 6,12% do centro comercial do CJ Faria Lima, complexo multiuso em desenvolvimento em São Paulo. A operação também contempla a compra de uma laje com aproximadamente 294 m² de área privativa.
A partir do pagamento da primeira parcela da transação, o fundo terá direito a uma renda mínima garantida (RMG) de aproximadamente R$ 182,4 mil por mês até a inauguração do centro comercial.
A gestão estima que esse montante terá impacto financeiro mensal de aproximadamente R$ 182,4 mil no resultado operacional do JCCJ11 durante a fase de desenvolvimento do empreendimento. Segundo o fato relevante, o valor representa uma potencial distribuição bruta de rendimentos de aproximadamente R$ 0,03 por cota.
A estimativa considera a quantidade de cotas em circulação no fechamento de agosto. O fundo ressalta, porém, que os valores são estimativas e não representam garantia de rentabilidade ou de distribuição de rendimentos futuros.
Como será pago o investimento
O valor total da transação é de R$ 43.829.787,23. O pagamento será dividido em duas parcelas. O JCCJ11 pagará R$ 12.522.796,35 após a superação das condições precedentes previstas na operação. Outros R$ 31.306.990,88 serão desembolsados em 30 de julho de 2027.
Os valores serão corrigidos monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) desde a data da transação até o efetivo pagamento de cada parcela.
Assim, os R$ 43,83 milhões correspondem ao preço anunciado da aquisição, enquanto os desembolsos efetivos estarão sujeitos à correção monetária prevista na operação.
A partir do pagamento da primeira parcela, o fundo fará jus à renda mínima garantida de aproximadamente R$ 182.415,95 por mês até a inauguração do centro comercial do CJ Faria Lima.
O valor mensal da RMG coincide com o impacto financeiro mensal estimado pela gestão para o resultado operacional do fundo durante o período de desenvolvimento.
Após a inauguração do empreendimento, prevista para 2027, o JCCJ11 passará a ter direito às receitas e aos rendimentos provenientes da exploração comercial do ativo, nos termos informados pela gestão.
O que é o CJ Faria Lima
O CJ Faria Lima está em desenvolvimento na esquina da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, em São Paulo.
O complexo multiuso terá uma combinação de varejo, gastronomia, entretenimento, bem-estar e serviços. Segundo o fato relevante, o empreendimento contará com projeto arquitetônico da PSA Arquitetura.
Os interiores são assinados por Sig Bergamin e Murilo Lomas, enquanto o projeto paisagístico é de Maria João d’Orey.
No fato relevante, a gestão também destaca características do entorno do empreendimento, como a concentração de escritórios e empresas, a circulação de pessoas e a infraestrutura urbana da região.
A inauguração do centro comercial está prevista para 2027.
JCCJ11 ampliará portfólio
Com a conclusão da transação, o JCCJ11 passará a deter uma participação de 6,12% no centro comercial do CJ Faria Lima, além da laje de aproximadamente 294 m² contemplada pela operação.
Segundo o fato relevante, a transação está alinhada à estratégia de investimento do fundo, voltada à aquisição e consolidação de participações em ativos imobiliários.
O documento informa ainda que, com a conclusão da operação, o fundo terá participações de 25% no Shopping Cidade Jardim, 45% no CJ Jardins e 10% no Catarina Fashion Outlet, além da participação adquirida no CJ Faria Lima.
O que representam os R$ 0,03 por cota?
A estimativa de aproximadamente R$ 0,03 por cota apresentada pela gestão não significa que esse valor será necessariamente acrescentado aos próximos rendimentos pagos pelo JCCJ11.
O fato relevante classifica o montante como uma estimativa de potencial distribuição bruta de rendimentos associada ao impacto financeiro mensal esperado durante a fase de desenvolvimento do empreendimento.
A gestão ressalta que os valores apresentados são estimativas e não constituem garantia de rentabilidade ou de distribuição de rendimentos futuros.
As distribuições efetivamente realizadas pelo JCCJ11 continuarão sujeitas à performance operacional e financeira do fundo, à geração de caixa e ao desempenho de seus demais investimentos.
A partir de agora, entre os pontos relacionados à operação estão a superação das condições precedentes para o pagamento da primeira parcela, o início da Renda Mínima Garantida e o desenvolvimento do CJ Faria Lima até a inauguração prevista para 2027.
Após a abertura do centro comercial, o JCCJ11 deixará de receber a renda mínima garantida prevista para o período de desenvolvimento e passará a fazer jus às receitas e aos rendimentos provenientes da exploração comercial do empreendimento.
