O fundo imobiliário CPLG11 firmou um novo contrato e concluiu a compra de todas as cotas da Principal Participações S.A. e da Log II Empreendimentos Imobiliários, pelo valor total de R$ 352,6 milhões. Por consequência, o FII adquiriu 2 ativos que fazem parte da compra dessas cotas: Urban Hub Osasco e Urban Hub Mauá.
O Urban Hub Osasco é um condomínio logístico de classificação AAA, cujas obras foram entregues no 4º trimestre de 2023. O ativo em questão, agora comprado pelo fundo imobiliário CPLG11, conta com 35.011 m² de Área Bruta Locável (ABL).
Atualmente, esse imóvel se encontra totalmente alugado. Do total de sua ABL, cerca de 90% está alugada para a empresa Jamef, contando com um contrato de Built to Suit que vencerá em julho de 2038. O restante dessa ABL está locada para uma operação refrigerada da GPA, cuja locação tem um contrato típico que vence em novembro de 2028.
Em comunicado, o FII CPLG11 diz que o empreendimento tem “uma das melhores localizações para operações logísticas na região metropolitana de São Paulo”.
Já o Urban Hub Mauá também é um condomínio logístico AAA, cujas obras foram entregues no mesmo período que o ativo anterior. O empreendimento conta com 48.416 m² de ABL e 8 módulos.
O ativo conta com uma taxa de ocupação de 67% e 5 inquilinos, incluindo Shopee, UDLog, CBC e Benassi. Nesse imóvel, o SPA projeta uma Renda Mínima Garantida (RMG) de aproximadamente R$ 1,09 milhão até dezembro deste ano.
Detalhes da aquisição do fundo imobiliário CPLG11
Do valor total da aquisição, de R$ 352,6 milhões, cerca de R$ 246,2 milhões foram quitados pelo fundo CPLG11 por meio de transferência bancária.
O valor total se baseia no preço base líquido de todos os direitos e obrigações financeiras das SPEs. O saldo devedor relacionado aos CRIs é de R$ 111,66 milhões.
A expectativa é de que essa compra deva impactar a receita mensal do fundo imobiliário em cerca de R$ 0,07 por cota, levando em conta a vacância atual do imóvel Mauá, sem cobertura de Renda Mínima Garantida.
Considerando que as áreas vagas atualmente sejam ocupadas, o valor do aluguel médio seria de R$ 0,084 por cota. Vale ressaltar que as estimativas de resultado do fundo imobiliário CPLG11 não consideram as despesas financeiras do CRI, nem mesmo uma potencial ineficiência de carrego dos imóveis por meio das SPEs.
