Comprar um imóvel para conseguir uma renda passiva com o aluguel é uma tradição cultural do brasileiro. A estratégia, no entanto, pode não ser a mais vantajosa, uma vez que existem alguns custos e impostos envolvidos quando se adquire uma casa ou um apartamento.
Uma alternativa, também ligada ao setor imobiliário, são os investimentos em fundos imobiliários, que costumam remunerar os cotistas com pagamentos regulares. Esses ativos são uma opção mais barata, com um custo de taxa de administração bem inferior aos gastos de um imóvel.
Além da questão das despesas, os fundos imobiliários também saem na frente em termos de rentabilidade. É o que mostra uma simulação feita pela Santander Corretora, em que a casa levou em conta investimentos de R$ 500 mil em um período de três anos.
No levantamento, o rendimento líquido (descontando custos e impostos) dos fundos imobiliários chega a R$ 149 mil em três anos. No mesmo intervalo, a rentabilidade líquida de um apartamento de mesmo valor (R$ 500 mil), com um aluguel mensal de R$ 2,1 mil, é de R$ 62,8 mil.
Ou seja, o retorno dos fundos imobiliários em três anos é mais do que o dobro do valor recebido pelo aluguel em igual período.
Retorno de fundo imobiliário versus receita de aluguel
| Aluguel de um apartamento | Fundo imobiliário | |
| Impostos | R$ 15 mil (ITBI de 3%) | Não aplicável |
| Imposto de renda | 0% | 20% sobre o ganho de capital* |
| Receita | R$ 2.162,50 | R$ 4.145,83 |
| Rendimento líquido em 3 anos | R$ 62.850,00 | R$ 149.250,00 |
*Em relação ao imposto de renda dos fundos imobiliários, a alíquota de 20% somente incide sobre o ganho de capital, isto é, sobre o lucro, no momento em que o cotista decide vender suas cotas. Portanto, se o investidor não vender os ativos do portfólio e permanecer com a carteira ao longo do tempo, que é a ideia central da renda passiva, não haverá cobrança de imposto de renda.
A equipe da Santander Corretora se baseou no retorno médio dos fundos imobiliários listados no Ifix, índice de referência da classe, na data-base 27 de fevereiro de 2024, quando o indicador registrou uma variação de 0,83% no mês e de 9,95% em termos anualizados.
Já no caso do imóvel, é importante destacar que o estudo considerou o Índice Residencial Aluguel FipeZAP referente a janeiro de 2024 para calcular a receita do aluguel. No período, o retorno mensal foi de 0,43% e o anualizado ficou em 5,19%. Além disso, não foram consideradas eventuais despesas com a reforma do imóvel e nem os custos com a contratação de uma corretora de imóveis.
Em geral, Flavio Pires, especialista em Fundos Imobiliários da Santander Corretora e responsável pelo levantamento, lembra que os fundos imobiliários são indicados para quem deseja diversificar o portfólio e contar com rendimentos periódicos, sem a burocracia e os gastos de ter que gerenciar um imóvel.
Dentro da categoria, os investidores podem recorrer tanto aos fundos de “tijolo”, aqueles que detém imóveis físicos na carteira (como os fundos de shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hotelaria, residenciais e agências bancárias), quanto aos fundos de “papel”, que carregam títulos de renda fixa do setor imobiliário no portfólio, a exemplo dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Existem também os fundos imobiliários híbridos, que investem em imóveis físicos e recebíveis imobiliários ao mesmo tempo, e os fundos de fundos (FoFs), cuja gestão realiza um mix de investimentos em vários outros fundos imobiliários.
Como prevê a legislação da categoria, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos lucros aos cotistas e a maioria opta por entregar esses rendimentos, que são isentos de imposto de renda, mensalmente.
Fonte: Valor Investe
