O mercado de fundos imobiliários de recebíveis, ou “FIIs de papel”, como chamados de forma mais popular, costuma ser apontado como o mais resiliente em momentos como o atual cenário macroeconômico, de pressão inflacionária e Selic elevada.
Mesmo assim, os principais ativos do setor também vêm enfrentando pressão em suas cotações, como impacto da preferência dos investidores pela renda fixa, que derrubou o IFIX nos últimos quatro meses.
Dados do BTG Pactual e da Economatica, empresa de inteligência de dados do grupo TC, apontam que os FIIs de recebíveis fecharam o ano com P/VP médio de 0,83x, ou seja, com cerca de 17% de desconto em relação a seu valor patrimonial, abaixo até da média dos fundos que compõem o IFIX, com P/VP médio de 0,86x.
“O mercado imobiliário é inversamente proporcional à taxa de juros. Quando a taxa está abaixo de dois dígitos, por exemplo, o mercado está mais pujante; quando o mercado está mais pujante você tem mais desenvolvimentos, seja de galpões, seja de lajes, shoppings, você tem mais incorporadores tomando dívida ou se alavancando via fundos de papel”, explica Danny Gampel, sócio e head de crédito da Cy Capital.
“Agora, quando a taxa de juros está mais alta e o mercado está menos pujante, os FIIs de papel também estão ali para amortecer o mercado, ou seja, para alavancar para os incorporadores, que é o que está acontecendo agora”, completa o especialista.
FIIs de papel: oportunidade de ganho de capital
Ao contrário do que se viu no começo de 2024, quando a Selic estava em viés de queda e muitos FIIs, supervalorizados, aproveitaram o cenário para a realização de novas emissões de cotas, desta vez o cenário se mostra promissor para quem acredita na possibilidade de ganho de capital, devido aos preços abaixo do valor patrimonial.
“Acreditamos que o forte movimento de ajuste abriu uma janela de oportunidades para os investidores que têm um horizonte de longo prazo. Olhando para a frente, acreditamos que a melhora operacional da maior parte dos fundos deve seguir seu curso, mas com menor ímpeto”, diz o BTG em sua Carteira Recomendada de janeiro, que ampliou a exposição a FIIs de recebíveis para mais de 50%.
Danny Gampel, da Cy Capital, vê o momento como “muito oportuno” para a aquisição de FIIs de papel com desconto, especialmente aqueles sem problemas estruturais, mas que estão sendo afetados pela migração de investidores para a renda fixa em resposta ao aumento da taxa de juros.
“Os FIIs de papel apresentam baixíssima inadimplência, são seguros e são indexados ao CDI ou à inflação, o que tende a ampliar a receita em momentos como agora, em que a taxa de juros está alta e os fundos indexados ao CDI se beneficiam”, relata o gestor, que detém uma parcela de ativos remunerados pelo CDI nos dois fundos em que atua, o CYCR11 e o CYHF11.
Ao mesmo tempo, essa possível alta da remuneração pode trazer também um aumento do risco, devido ao custo maior das parcelas dos CRIs que são adquiridos pelos FIIs. Maria Fernanda Violatti, analista CNPI especialista em fundos imobiliários, aponta que o investidor que já está no mercado de FIIs tende a analisar com calma os fundamentos dos ativos, a fim de realizar escolhas mais certeiras.
“As pessoas que migram para os FIIs de papel, que são vistos como bons pagadores de dividendos, precisam entender o que está dentro desses fundos: conhecer o portfólio, entender os CRIs, a diversificação dos emissores, a solidez desses ativos dentro da carteira do fundo imobiliário”, destaca Violatti.
High grade ou high yield? Prefira a segurança, diz especialista
Os fundos de recebíveis costumam ser divididos em dois tipos: os high yield tendem a priorizar uma postura mais agressiva, com remuneração mais alta e um pouco mais de apetite para o risco, enquanto os high grade têm maior foco na qualidade do crédito, a partir do perfil das empresas devedoras, mesmo que a remuneração nominal seja menor.
“Os CRIs high yields, hoje, não têm oferecido um spread tão elevado em relação aos high grade para justificar o risco a mais. Então, num momento que requer cautela, sugiro focar mais nos fundos high-grade, que têm uma melhor relação risco-retorno”, defende Maria Fernanda Violatti.
Do ponto de vista das gestoras de FIIs, Danny Gimpel acredita que é fundamental ter atenção às garantias oferecidas pelas empresas. “Praticamente não fazemos operações sem responder a duas perguntas fundamentais: como o incorporador vai nos pagar e o que vai acontecer se ele não pagar. Com os juros altos, há aumento das despesas financeiras das incorporadoras e uma redução nas vendas, devido à maior dificuldade de financiamento”, explica o gestor da Cy Capital.
Ele aponta, contudo, que boas aquisições podem levar a uma boa rentabilidade para o investidor que souber realizar as escolhas mais adequadas. “Os FIIs de papel sempre estão lá, prontos para amortecer a volatilidade do mercado.”
