O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) se tornou o primeiro fundo imobiliário da indústria a receber uma avaliação da Moody’s Local Brasil.
O fundo, gerido pela Rio Bravo Investimentos, obteve a classificação REF-2.br, o segundo nível de uma escala de cinco categorias, em que 1 representa a melhor avaliação e 5, a pior.
A nota indica que o RBVA11 apresenta características acima da média entre os fundos imobiliários analisados pela agência. A avaliação considera fatores como diversificação do portfólio, previsibilidade das receitas, alavancagem, eficiência operacional e qualidade da equipe de gestão.
Em entrevista ao Money Times, Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo, explicou que a iniciativa surgiu de conversas entre a gestora e a agência. O objetivo era obter uma análise que contemplasse não apenas o risco de crédito, mas também as características do fundo enquanto veículo de investimento imobiliário. Segundo o executivo, a análise envolveu uma avaliação ampla dos processos e da estrutura do fundo.
Apesar da classificação acima da média, o RBVA11 ainda tem pontos a melhorar para avançar na escala. Um deles é o desempenho de suas cotas na Bolsa, que acumulavam queda de aproximadamente 13% em 2026, segundo os dados mencionados pelo gestor.
“A Moody’s coloca no relatório uma melhora da precificação no próprio mercado secundário. Ou seja, o primeiro passo para a nossa nota melhorar seria o papel subir na B3”, afirmou Rodrigues ao Money Times.
Para o gestor, parte do caminho para recuperar o preço das cotas passa pela própria atuação da Rio Bravo. A estratégia inclui a reciclagem e o reposicionamento de ativos, sobretudo imóveis que anteriormente funcionavam como agências bancárias e que podem ser destinados a outros segmentos do varejo.
Dívida, indexadores e emissões estão entre os pontos de atenção
Entre os fatores que exigem acompanhamento, a Moody’s destacou cerca de R$ 62,8 milhões em dívidas a serem amortizadas nos 18 meses seguintes à análise.
O relatório também apontou um descasamento parcial de indexadores: enquanto o passivo é integralmente corrigido pelo IPCA, parte das receitas do fundo está atrelada ao IGP-M.
Outro ponto considerado pela agência é a flexibilidade prevista no regulamento para que o gestor defina o volume e o preço de novas emissões. Segundo a avaliação, o risco associado a essa característica é parcialmente mitigado pelo direito de preferência dos cotistas e pelo histórico de emissões referenciadas no valor patrimonial das cotas.
A estrutura de custos, por sua vez, foi considerada eficiente, com despesas recorrentes baixas em comparação com fundos semelhantes e ausência de taxa de performance.
Diversificação e contratos longos favorecem o fundo
Na avaliação divulgada em setembro, a Moody’s destacou o porte e a diversificação do RBVA11 em comparação com outros fundos do segmento. O portfólio reúne 74 ativos voltados ao varejo, distribuídos por diferentes regiões do país, incluindo imóveis de varejo tradicional, ativos varejistas Triple A e empreendimentos educacionais.
A agência também apontou uma concentração menor de ativos e locatários em relação aos pares analisados. Outro aspecto positivo é o prazo dos contratos: cerca de metade das receitas contratuais está vinculada a locações com vencimento em 2030 ou depois, o que reduz a exposição a renegociações no curto e médio prazo.
O desempenho ajustado ao risco ficou em linha com o de fundos comparáveis e benchmarks nos 24 meses encerrados em março de 2026, segundo o relatório.
A alavancagem também foi considerada conservadora. O indicador loan-to-value (LTV), que relaciona a dívida ao valor dos ativos, ficou em média em 13,3% nos últimos cinco anos, abaixo do observado entre os pares. A agência atribuiu parte desse perfil ao fato de que boa parte das captações ocorreu em períodos de juros reais mais baixos, favorecendo o custo da dívida.
O que pode levar o RBVA11 à nota máxima?
De acordo com a Moody’s Local Brasil, uma eventual melhora da avaliação dependerá de avanços sustentados no desempenho ajustado ao risco em relação a pares e benchmarks, além do fortalecimento do perfil financeiro da gestora.
Por outro lado, uma deterioração desse desempenho, uma redução relevante dos ativos sob gestão, desvios nos processos de investimento ou uma queda expressiva no número de profissionais dedicados à gestão poderiam pressionar a nota.
A classificação REF-2.br não equivale a um rating de crédito e tampouco constitui recomendação de compra, venda ou manutenção das cotas. A avaliação busca analisar as características do RBVA11 como fundo imobiliário, considerando sua estrutura, gestão, portfólio e perfil financeiro.
