O fundo imobiliário SNLG11 reportou em relatório gerencial que obteve uma receita distribuível de R$ 1,9 milhões em agosto. Além disso, o fundo comentou mais informações sobre a proposta recebida do GGRC11, que oferece R$ 299 milhões pela aquisição de todos os seis ativos de seu portfólio.
De acordo com a Suno Asset, a proposta envolve a venda de imóveis, e ao valor inicial serão adicionados o caixa e descontados os passivos do FII SNLG11. O pagamento será realizado por meio da emissão de novas cotas do FII comprador, a valor patrimonial, cuja oferta foi iniciada na semana passada.
Guido Andrade, analista da Suno Asset, comentou que a proposta ainda precisa ser deliberada em assembleia geral extraordinária (AGE) pelos cotistas do SNLG11. “A gente não quer antecipar esses valores por enquanto, porque tanto o caixa quanto os passivos são flutuantes. Esses valores podem se alterar um pouco. Por exemplo, o passivo, os CRIs, em média, são corrigidos pelo IPCA mais quase 7,9%, e a inflação medida pelo IPCA, que é o indexador dos CRIs, é variável”, explicou.
O fundo ainda mantém a capacidade de distribuir R$ 0,36 por cota. No entanto, devido à proposta apresentada pelo GGRC11, a tabela de guidance foi retirada até que todos os efeitos da operação sejam concluídos.
Outra informação dada pela gestora é que as tratativas com os credores dos CRIs foram encerradas, e estes aprovaram a troca do devedor das sociedades de propósito específicos (SPEs) para o Fundo, além da liberação do saldo remanescente das operações para o SNLG11.
SNLG11: posição de ativos e passivo
Em agosto, o fundo apresentou um total de R$ 337,3 milhões em ativos, com uma área bruta locável (ABL) de 92.646 metros quadrados, a um preço médio ponderado de R$ 24,89/m² – desconsiderando o potencial do imóvel em Pirituba/SP, o único desocupado no momento. O vencimento médio ponderado dos contratos em vigor é de 3,76 anos.
No passivo, o fundo registrou R$ 220,4 milhões, com uma remuneração média ponderada de IPCA + 7,14% ao ano.
No momento, os imóveis Magna (Vinhedo/SP) e Pirituba são os únicos empreendimentos com pendências ou movimentações a serem tratadas.
Após a desocupação do imóvel em Pirituba pela Itambé, no final de abril, a gestora está trabalhando com a EREA e outros parceiros na busca por novos interessados. Em junho, a EREA realizou estudos técnicos prevendo atualizações no imóvel para aumentar sua eficiência e adequação aos inquilinos.
Em relação ao imóvel Magna, a obra de expansão e de ajustes foi concluída, permitindo o uso do espaço adicional pelo inquilino. A cobrança pelos 3.144 metros quadrados adicionais começou a ser feita a partir de agosto, com efeito financeiro esperado em setembro.
Perfomance do Fundo
Nos meses de junho, julho e agosto, o fundo apresentou uma valorização de 18,3%, com a cota passando de R$ 28,70 no fechamento de 31 de maio para R$ 34,00 em 30 de agosto. Ainda assim, o preço de mercado das cotas (R$ 34,00) apresenta um deságio de 25,3% em relação ao valor patrimonial (R$ 45,53).
A gestão do fundo acredita que o deságio nas cotas já diminuiu à medida que os planos para 2024 foram se concretizando. “Reforçamos o ponto de que há uma operação de venda em análise e que os dados desta operação sejam levados em consideração”, afirmou a gestora.
