Os antigos proprietários do terreno onde está sendo construído o loteamento de luxo Gran Vellas Jeri, em Jijoca de Jericoacara, acusam a empresa responsável pelo empreendimento de ter pago apenas R$ 1,5 milhão dos R$ 11,5 milhões acordados na venda do imóvel, realizada em setembro de 2021.
Antes de ser adquirido pela Gran Vellas Urbanismo, Construções e Loteamento Ltda, o terreno pertencia ao casal de portugueses José Dionísio Alves e Maria de Jesus da Conceição Alves, residentes em Portugal. O casal relata ter buscado, ao longo dos últimos cinco anos, sem sucesso, receber o restante da dívida de forma amigável.
Em 2023, contudo, foi a própria Gran Vellas quem tomou a iniciativa judicial, processando o casal sob a alegação de que o imóvel não havia sido entregue “livre e desimpedido” porque cerca de 3,6 hectares estariam ocupados por terceiros com moradias, supostamente inviabilizando o projeto.
A empresa também alegou que os vendedores teriam violado uma cláusula de confidencialidade ao tratar de assuntos do contrato com pessoas não autorizadas.
Em entrevista, o advogado Klaus Borges afirmou que a empresa não reconhece a dívida no valor alegado pelos antigos proprietários e que já teria sido pago aproximadamente R$ 2 milhões, e não apenas R$ 500 mil.
Além disso, ele destacou que esse “desentendimento” não oferece risco aos compradores dos lotes. “Temos investidores fortíssimos que garantem a solidez do empreendimento. (…) Como estamos vendo, o projeto está andando sem nenhum problema”, afirmou. (Leia o posicionamento da empresa abaixo).
Processo judicial
O Diário do Nordeste teve acesso ao processo, que tramita na 34ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza. Na decisão proferida em dezembro de 2025, dois anos após o início do processo, o juiz Jorge Di Ciero Miranda condenou o Gran Vellas por entender que a empresa agiu de má-fé para ganhar tempo.
No processo, o magistrado concluiu que a empresa alterou a verdade dos fatos e utilizou o processo como mecanismo para protelar o pagamento de uma dívida que sabia ser devida.
“Em vez de cumprir sua obrigação de pagamento, ajuizou a presente ação, alegando supostos descumprimentos contratuais por parte dos réus, sem apresentar provas concretas e com argumentos que se mostraram inconsistentes diante dos fatos e do direito”, diz a decisão.
O juiz acrescentou que “a conduta de utilizar o processo judicial como subterfúgio para justificar o próprio inadimplemento e retardar o pagamento de uma dívida que sabe ser devida configura litigância de má-fé, nos termos do artigo 80, incisos II e V, do Código de Processo Civil”.
De autor a condenado
Com a virada do jogo, o grupo Vellas foi derrotado em todas as frentes. O juiz julgou improcedentes todos os pedidos feitos pela empresa e, por entender que ela agiu de má-fé, aplicou várias penalidades.
A empresa deverá pagar multa de 2% sobre o valor corrigido da causa em favor dos vendedores e também terá de indenizá-los pelos prejuízos sofridos ao longo do processo, cujo valor exato será definido futuramente em fase de liquidação de sentença.
A empresa também foi condenada a arcar com os honorários advocatícios dos réus, fixados em 10% sobre o valor corrigido da causa e com as custas processuais.
A Gran Vellas recorreu em segunda instância.
O Gran Vellas Jeri, situado no terreno envolvido no imbróglio judicial, é comercializado como um condomínio fechado ao lado da Lagoa do Paraíso, um dos principais pontos turísticos de Jeri.
São oferecidos lotes a partir de 250 m², além de casas de dois, três ou quatro quartos. Segundo o site do empreendimento, as obras estão em ritmo acelerado, com muro, terraplanagem e sistema de águas pluviais já concluídos.
Gran Vellas atribui impasse a invasões e nega má-fé
O advogado Klaus Borges, que representa a Gran Vellas, afirmou que, na compra, foi feito o pagamento de aproximadamente R$ 2 milhões e que, após o início das obras, foi percebido que havia invasões no terreno.
Por isso, ele destaca a necessidade de recalcular o valor devido, levando em consideração o que já foi pago e as terras que, por conta das invasões, não poderão ser aproveitadas para o empreendimento. Ele também negou que a empresa tenha utilizado o Poder Judiciário para retardar o pagamento da dívida.
Foi uma questão contratual e a solução que temos é bater às portas do Judiciário. (…) Essa ação é uma mera tentativa de exercer nosso direito em relação às terras invadidas. Assim que for resolvido, o valor vai ser pago.
O advogado também alega que, anteriormente, os donos da Gran Vellas e os antigos proprietários tinham um relacionamento de confiança. Com o “desentendimento”, porém, a empresa teria tentado um acordo que foi declinado, com a devolução de um valor pago ao casal. Apesar disso, ele destacou que a empresa continua aberta a um acordo.
Borges ainda pontuou que não houve nenhum comunicado oficial da empresa aos compradores dos lotes, porque não há riscos para os clientes.
“Essa questão não afeta em nada a solidez do projeto. Inclusive, o terreno já foi transferido, já é de posse e propriedade definitiva do Gran Vellas”, pontuou.
Casal quer apenas o que foi acordado, diz advogado
No processo, a Gran Vellas processa o casal de portugueses, representado no Brasil pelo advogado Caio Cabral, que afirma querer apenas o cumprimento do acordo firmado há quase cinco anos.
“Meu cliente vendeu o terreno para o Grupo Gran Vellas e não recebeu o valor integral. Na verdade, recebeu um valor muito baixo. Não foi paga a diferença sob alegação de que tinha sido recebido um terreno menor”, aponta.
“Logo depois que houve a venda, combinaram de fazer os pagamentos, mas não faziam. O imóvel foi transferido para o Grupo Gran Vellas. Como meus clientes passaram o imóvel, iam ficar praticamente sem garantias. Na hora que foi transferido, foram feitas as transferências das matrículas com as notas promissoras para garantir o negócio”, acrescenta.
Essas notas promissórias previam o pagamento em três parcelas: em dezembro de 2022, 12 meses após a assinatura do acordo; em dezembro de 2023, 24 meses após; e em dezembro de 2024, 36 meses após.
Conforme Cabral, as parcelas “já estavam vencidas há muito tempo”, mas a situação dos antigos donos mudou a ponto de tornar a cobrança necessária, mesmo após diversas tentativas de acordo amigável.
“Meu cliente começou a precisar do dinheiro, não via a situação andar e nos procurou para resolver a situação. Eles não se colocam na posição de pagar, querem fazer outro tipo de negócio, mas o negócio era pago em dinheiro”, considera.
O advogado explica que, do total devido, apenas R$ 500 mil foram pagos em dinheiro. O R$ 1 milhão restante foi quitado em um acordo entre os portugueses e a empresa para amortizar a dívida.
“Alegação de invasão foi pretexto para não pagar”, diz a outra parte
Sobre a acusação de que o terreno estava ocupado, Cabral afirma que se trata de uma estratégia para driblar o pagamento. “O Grupo Gran Vellas alega, para não pagar o restante, que o terreno não foi entregue integralmente, mas foi. Eles conferiram o terreno, fizeram o desmembramento, as aprovações do empreendimento e começaram a vender. Só depois vieram com essa alegação”, comenta.
Na decisão, o juiz determinou que, como o Grupo Gran Vellas tinha a posse do terreno desde setembro de 2021, a responsabilidade pela manutenção, vigilância e desocupação de eventuais invasões posteriores a essa data é da própria compradora, não dos vendedores.
Gran Vellas teria oferecido lotes em vez de dinheiro para quitar dívida, diz advogado
O advogado do casal afirma que outro representante dos portugueses entrou em contato com os sócios do Grupo Vellas, que teria admitido a dívida e apontado como solução devolver uma parte do terreno para José Dionísio e Maria da Conceição.
Sempre alegam que a gente não entregou o terreno do tamanho certo. Até fazem uma proposta, mas não é em dinheiro, é com partes do terreno que eles compraram. Como se paga 10% do terreno usando mais de 90%? Esse tempo todo é de um empreendimento dito de sucesso”.
Sávio Queiroz, advogado especialista em Direito Privado, avalia que a sentença do juiz foi pedagógica ao decidir que a posse e a responsabilidade do terreno, desde 2021 sob propriedade da Gran Vellas, pertencem à empresa.
“Para o mercado imobiliário, isso reforça que, uma vez detendo o controle físico da área, o adquirente assume o dever de vigilância e proteção contra invasões, não podendo, anos depois, transferir esse risco ao antigo proprietário sem provas robustas de preexistência do problema”, avalia o especialista.
“A decisão consolida o entendimento de que o adquirente deve ser diligente não apenas na auditoria prévia, mas principalmente na vigilância imediata após a posse”, completa.
No processo, o juiz menciona que o negócio estava “em plena atividade, com obras e negociações, e a entrada de um novo sócio investidor de renome (Zezé Di Camargo)”.
Casal comprou o terreno em 1990
Comissário de bordo aposentado, José Dionísio Alves, de 84 anos, conta que a compra do terreno aconteceu no início dos anos 1990, durante uma das vindas de férias ao Ceará, quando Jijoca de Jericoacara ainda pertencia ao município de Cruz.
Conforme relatou ao Diário do Nordeste, sua esposa ficou encantada com as belezas da Lagoa do Paraíso e de Jericoacoara. Aos poucos, o terreno foi sendo ampliado até chegar aos 36 hectares. Problemas de saúde, no entanto, forçaram a decisão de vender a propriedade.
As tratativas começaram e, em setembro de 2021, o negócio foi firmado com a assinatura de notas promissórias.
“Já queria vender. Apareceu gente dizendo que tinha interesse em construir. Chegamos em um acordo, facilitei o pagamento, assinamos promissórias, mas não foram cumpridas. Fui deixando passar, até acabaram por dar uma compensação pelo atraso. Agora não pagaram nenhuma promissória”, relata o português.
Com a idade que tenho, já me fizeram a proposta de me dar não sei quantos lotes. Não sou corretor de imóveis nem vendedor de lotes. O contrato que fiz foi pura e simplesmente venda. O que quero e sempre quis é que o contrato seja cumprido. Tenho 84 anos, e o tempo que eu tenho a cada dia mais se escassa”.
O comissário aposentado afirma que, no contrato de venda firmado com os sócios do Gran Vellas Jeri, um pedaço do terreno nas áreas laterais estava cedido para outras pessoas, mas que não chegava a dois hectares.
“Deixei bem claro no contrato que já tinha cedido um pedaço nas áreas laterais, com casas feitas. Está escrito em uma das cláusulas dos contratos que fica a cargo dos compradores para ver a área disponível para o que eles queriam fazer”, diz.
