Prédios cada vez mais altos: essa é a projeção para o cenário imobiliário de Fortaleza nos próximos anos. Localizados em áreas nobres da Capital e com valor geral de venda de mais de R$ 400 milhões, os arranha-céus envolvem complexidade de edificação e gerenciamento de condomínio.
Os serviços de construção civil, manutenção e gestão da Capital precisaram se adaptar para as necessidades das novas edificações.
Muitas empresas se inspiraram em técnicas utilizadas em São Paulo e principalmente em Balneário Camboriú (SC), cidade que detém sete entre os dez maiores prédios do Brasil e onde será erguido o que promete ser o maior prédio residencial do mundo.
Matheus Pinto, diretor comercial da Singular Serviços, especializada em terceirização de mão de obra para diversos ‘superprédios’ de luxo de Fortaleza, aponta que a preparação da gestão condominial dos super edifícios de luxo começa desde à construção, pensando inicialmente no plano de segurança.
O reforço à seguridade inclui portarias diferenciadas, elevadores com senha e biometria, segurança armada 24h e câmeras de vigilância com inteligência artificial, que enviam alertas e fazem reconhecimento facial e de placas de veículos.
O edifício Edge, que deve ser lançado no bairro Meireles no fim de 2026, inclui no projeto até mesmo um elevador para carros. O prédio terá 147 metros e apartamentos com 362 m².
“A administração de condomínios de luxo está consolidada em quatro pilares: limpeza, segurança, manutenção e administração. A despesa média mensal desses prédios gira em torno de R$ 200 mil”, explica o diretor.
A taxa mensal para os condôminos varia conforme a quantidade de unidades. No residencial One, super prédio de 170 metros no Mucuripe, a taxa mensal de condomínio inicial gira em torno de R$ 4.200. As 46 unidades de 601 m² são avaliadas em R$ 10 milhões.
PROFISSIONAIS MAIS QUALIFICADOS SÃO EXIGIDOS NO MERCADO
Cerca de metade do montante da taxa de condomínio é dedicado ao pagamento da equipe, que abrange cerca de 20 pessoas, segundo Matheus Pinto. Além dos profissionais de limpeza, recepção e segurança, se destacam o gerente predial e o concierge.
O gerente predial é uma figura comum em condomínios residencias e comerciais e é responsável por gerenciar serviços de manutenção, portaria e segurança. No caso dos super prédios, tem papel fundamental antes mesmo de os moradores começarem a residir, supervisionando o fluxo de reformas internas nas unidades.
Já o concierge, um diferencial dos prédios de luxo, é o profissional responsável por oferecer atendimento personalizado aos hóspedes, desde reservas de espaços comuns e pousos de helicóptero até o apoio a visitantes.
“O concierge vai ser o ponto de contato dos, responsável por trazer comodidade aos condôminos. Como, por exemplo, tirar dúvidas na chegada de visitantes, chamar um táxi ou acionar motoristas dos moradores”, comenta Matheus Pinto.
O crescimento de um novo padrão de condomínio exige a adaptação dos profissionais envolvidos, reitera Wilson Braga, vice-presidente de Administração de Condomínios do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis, Flats, Incorporadoras, Condomínios Residenciais e Comerciais e Shoppings (Secovi-CE).
“A tecnologia envolvida vai ser a mais sofisticada que temos no País. Temos um polo em desenvolvimento que vai exigir uma categoria de profissionais mais qualificados, que ainda não temos a quantidade que almejamos”, comenta.
Segundo o gestor, o Secovi tem contato com o sindicato laboral para estimular a capacitação de novos profissionais, tanto na construção civil como na gestão condominial.
Pelo menos 18 ‘superprédios’, com alturas acima de 120 metros, estão em construção na Capital, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon-CE). Os edifícios ultrapassam o limite de altura estipulado pela legislação, mas recebem autorização a partir de um mecanismo legal de contrapartida financeira.
A construção dos super prédios foi viabilizada pela Outorga Onerosa de Alteração de Uso do Solo, sancionada inicialmente em 2015 e regulamentada pela Lei nº 0333, de 14 de setembro de 2022 e Lei nº 0343 de 22 de dezembro de 2022.
Na prática, os empreendimentos que receberem autorização dos órgãos públicos podem ultrapassar a altura máxima permitida, caso paguem um valor à prefeitura. O valor arrecadado deve ser depositado no Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, para financiar melhorias sociais e urbanas. Há um debate, entretanto, sobre os efeitos da verticalização no contexto turno.
NOVIDADES DE MANUTENÇÃO E CONSTRUÇÃO
O setor da construção civil também precisou se adaptar para viabilizar a edificação de ‘superprédios’. Dimitry Cysne, engenheiro responsável pelas obras do residencial One, explica que os equipamentos que existiam até então no mercado de Fortaleza não suportavam a construção de um prédio tão alto.
A construtora precisou atualizar o maquinário, incluindo uma bomba de concreto vinda da Alemanha e uma nova estrutura de polia para içar materiais de grandes distâncias.
Os materiais utilizados na construção também precisam ser adaptados. A composição das fachadas deve evitar manutenções constantes, por meio de materiais autolimpantes, e suportar altas rajadas de vento.
“A gente teve que fazer um estudo em um laboratório de Londres para entender o dimensionamento dos ventos, para precisar se ele balançaria e o quanto pode balançar”, explica Dimitry.
Os edifícios de grande porte também exigem um cuidado maior nas obras executadas pelos condôminos, já que as unidades são entregues em condição primária e são finalizadas pelos proprietários, aponta Rodrigo Cardoso Metran, diretor técnico da Metran Condomínios.
“Os proprietários que vão finalizar as unidades, personalizar conforme a sua vontade na parte de equipamentos, mobiliário, marcenaria. E há necessidade de fazer um regramento, de controlar a execução de obras. Há necessidade de um manual de execução de obras”, aponta.
COMPLEXIDADE JURÍDICA
Os arranha-ceús também têm maior complexidade nas manutenções prediais e protocolos de segurança, afirma Lucas Militão, advogado especializado em direito imobiliário.
“Empresas prestadoras trabalham com andaimes suspensos e plataformas de trabalho aéreo. Essas empresas devem ter protocolos de segurança rigorosos e treinamentos específicos para suas equipes”, explica.
O advogado chama atenção também para os protocolos de emergência dos edifícios, que envolvem simulações de evacuação, devido ao grande fluxo de moradores em andares elevados. A complexidade jurídica desses empreendimentos vai além, já que muitos são edificados sob o regime de administração, conhecidos como ‘condomínios fechados’, segundo Militão
“Esses projetos têm características que exigem uma abordagem jurídica diferenciada, especialmente em relação à gestão dos custos de obra, que são arcados pelos aderentes. A complexidade das operações envolve não apenas a entrega das unidades, mas também o acompanhamento de reformas e projetos realizados por cada condômino”, comenta.
