O fundo imobiliário TRXF11 concluiu a aquisição do imóvel locado ao Assaí Atacadista em Caldas Novas (GO), após o cumprimento das condições previstas no contrato firmado com a R1 Engenharia.
O imóvel comprado pelo TRXF11, que é uma loja do tipo “big box”, tem uma área bruta locável de 13.986,92 m² e área total de terreno de 30.375,15 m². Agora, o ativo passa a integrar oficialmente o portfólio do fundo, que já soma 69 propriedades distribuídas em 38 municípios de 11 estados brasileiros.
O pagamento total da compra será de R$ 47,127 milhões, conforme as condições estabelecidas no “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel e Outras Avenças. Na data da conclusão, R$ 32,225 milhões foram quitados por meio da compensação de créditos referentes à subscrição da 11ª emissão de cotas do fundo, realizada pela vendedora.
Os outros R$ 6,606 milhões foram pagos à vista, com recursos captados junto ao mercado e cotistas na mesma emissão. Já o saldo remanescente foi parcelado em duas etapas iguais de R$ 4,147 milhões, corrigidas pelo IPCA/IBGE a partir de 14 de maio de 2025.
A primeira parcela deve ser paga ao FII TRXF11 até 30 de dezembro deste ano e a segunda, até 29 de janeiro de 2026, condicionada ao cumprimento de cláusulas contratuais adicionais.
Com a finalização da compra, o TRXF11 passou a ter a posse indireta do ativo e, portanto, direito à receita gerada pelo aluguel.
O contrato de locação em vigor tem prazo até junho de 2041, com modelo atípico, o que garante maior segurança jurídica, e cláusula de multa rescisória que obriga o pagamento integral dos aluguéis até o fim do contrato em caso de rescisão antecipada. A correção anual do aluguel é feita pelo IGP-M.
O que muda para o TRXF11 após essa nova compra?
O investimento está alinhado com a estratégia da gestora TRX Investimentos, que vem buscando reciclar o portfólio por meio da venda de ativos maduros, como o imóvel em Ipatinga (MG), também locado ao Assaí e negociado com cap rate de 7%, para reinvestimento em oportunidades mais rentáveis.
Neste caso, a aquisição em Caldas Novas apresenta cap rate estimado de 8,5% ao ano, o que contribui para a meta de geração de valor e ganho de capital aos cotistas do fundo imobiliário TRXF11.
Segundo a gestão, não há expectativa de impacto sobre os dividendos, que seguem com guidance entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota, com possibilidade de distribuição extraordinária ao fim de cada semestre, conforme exigido pela legislação.
Após essa operação, o patrimônio líquido estimado do fundo TRXF11 é de R$ 2,646 bilhões, com alavancagem de 24,72% e um prazo médio de 14,9 anos nos contratos de locação. O Assaí permanece como maior locatário do portfólio, responsável por 29,77% da receita total, seguido pelo Grupo Mateus (19,52%) e GPA (14,29%).
