O fundo imobiliário VINO11 anunciou a venda de um imóvel corporativo localizado em Alphaville, município de Barueri, na região metropolitana de São Paulo. O ativo, que está ocupado pela C&A Modas desde 2006, foi negociado por R$ 40 milhões, o que equivale a aproximadamente R$ 5.063 por metro quadrado de área bruta locável (ABL).
A operação foi concluída com pagamento à vista ao fundo, e o comprador assumiu a responsabilidade de quitar as seis próximas parcelas de um acordo firmado em 2024, no valor total de R$ 750 mil.
A venda gerará um impacto negativo de R$ 0,152 por cota na receita, valor que será compensado pelo resultado acumulado não distribuído do fundo. Assim, essa operação não altera as projeções de dividendos do VINO11 até o fim de 2025.
Apesar de ter sido uma venda abaixo do valor de aquisição, o investimento no imóvel apresentou uma taxa interna de retorno de 5,2% ao ano e um múltiplo de capital investido (MOIC) de 1,23x, sustentados pelos recebimentos regulares de aluguel e pela responsabilidade da locatária com as despesas operacionais.
Fundo imobiliário VINO11 quita dívida de R$ 34,6 milhões
Com os recursos provenientes da venda, o time da Vinci Compass, gestora do VINO11, resolveu antecipar a recompra de títulos de dívida vinculados ao Certificado de Recebível Imobiliário (CRI), emitido pela Opea Securitizadora S.A. na sua 81ª emissão. Esses títulos, das séries 1ª e 2ª, totalizavam R$ 34,6 milhões, tinham vencimento originalmente previsto para dezembro de 2030 e pagavam juros equivalentes ao CDI mais 3,5% ao ano — uma das obrigações financeiras mais onerosas do portfólio.
A recompra ocorreu sem penalidades, zerando essa despesa financeira e garantindo a liberação de garantias vinculadas à emissão. A operação resultou em uma redução de aproximadamente 15% nos custos financeiros do fundo, o que potencializa a geração de caixa e contribui para uma melhora na distribuição de rendimentos aos cotistas, com impacto estimado de R$ 0,001 por cota na distribuição mensal.
O imóvel, que possui 7.900 metros quadrados, foi adquirido em 2020 por aproximadamente R$ 46,8 milhões, em duas negociações distintas, envolvendo um custo de R$ 5.924 por metro quadrado. Desde a aquisição, o aluguel sofreu um crescimento acumulado de 10%, enquanto a inflação do período superou os 35%.
O ativo representava cerca de 5% do resultado do VINO11, porém, sua natureza monousuária e localização fora dos principais centros de negócios aumentavam os riscos de vacância futura. Considerando uma estratégia de renovação e fortalecimento de estrutura de capital, a gestão optou pela venda, buscando reduzir a alavancagem e o custo médio da dívida do fundo.
Essa decisão faz parte da estratégia de reciclagem de portfólio do fundo imobiliário VINO11, visando melhorar a eficiência financeira do veículo de investimento, a fim de ampliar sua atratividade junto aos investidores.
