O fundo imobiliário TRXF11 anunciou mais duas aquisições para seu portfólio de imóveis nesta última segunda-feira (22): a compra de um edifício hospitalar a ser desenvolvido para o Hospital Israelita Albert Einstein, no bairro de Pinheiros, zona oeste de São Paulo, e o edifício Corporate Garden, na região do Jardim Paulista, também na capital paulista, ocupado pela Link School of Business. O investimento total supera os R$ 500 milhões.
No caso do imóvel hospitalar, será o terceiro a ser desenvolvido especificamente para o Einstein, no formato “sale and leaseback” (o grupo hospitalar era o atual proprietário e passa a ser locatário). O valor da transação foi de R$ 327.568.750,00, com pagamento à vista assim que houver a superação das condições precedentes.
Quando isso acontecer, será assinado também o contrato de locação, com duração de 25 anos, sendo os primeiros 20 anos com formato atípicos, contando com penalidade por rescisão antecipada equivalente ao saldo devedor correspondente aos período restante para completar essa etapa do acordo. O cap rate estimado é de 8% ao ano e o imóvel, instalado num terreno de 4.200 metros quadrados, deve ter área bruta locável (ABL) de 15.415 metros quadrados.
O TRXF11 já detém participação em dois outros ativos locados ao Hospital Albert Einstein no Parque Global, megaempreendimento de uso misto em construção na Marginal Pinheiros, na zona sul. O FII é dono de 70% do Hospital Oncológico e de 70% do Global Medical Center, edifício anexo à unidade principal.
TRXF11 compra imóvel educacional
O TRXF11 também anunciou a aquisição do Corporate Garden, edifício que está locado à Link School, empresa do segmento educacional, por meio de um contrato típico, com vencimento em maio de 2034. Segundo a TRX Investimentos, gestora do TRXF11, trata-se de um imóvel com “alta flexibilidade de uso, podendo ser locado para inquilinos com atuações diversas”, especialmente no segmento corporativo.
O imóvel fica no fim da Avenida Brigadeiro Luís Antonio, próximo à região da Faria Lima, e tem 8.344,46 metros quadrados de ABL, num terreno de 2.220,78 metros quadrados. O valor do negócio é de R$ 186.156.916,21, sendo que a parcela inicial, de R$ 137.108.373,07, já foi paga, inclusive por meio da assunção e do pagamento de dívidas atreladas ao Imóvel.
O valor restante será pago em duas parcelas de R$ 24.524.271,57 cada, com vencimento em 12 e 24 meses, ambas com correção de IPCA + 4,5% ao ano. Os recursos usados foram captados pelo TRXF11 durante a 12ª emissão de cotas.
Caso a nova negociação com o Einstein seja concretizada, o TRXF11 terá 113 imóveis sob propriedade direta e indireta, com mais de 1,17 milhão de metros quadrados de ABL e um patrimônio líquido estimado em R$ 5,6 bilhões. Os dividendos, por enquanto, seguem o atual guidance, com pagamentos regulares projetados entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota.
