O fundo imobiliário VGRI11 firmou um compromisso para vender a totalidade de sua participação no edifício Cidade Jardim, equivalente a 50% da propriedade de imóvel situado na Avenida Cidade Jardim, na capital paulista. A transação foi fechada por R$ 345 milhões, o que corresponde a um preço médio de R$ 46.259,05 por metro quadrado.
O ativo, que soma 7.458 metros quadrados de área bruta Locável (ABL), deixará integralmente a carteira do VGRI11 após a conclusão da operação. O acordo formaliza os termos já antecipados ao mercado por meio de fato relevante divulgado em agosto de 2025.
O pagamento será realizado em duas etapas. A primeira, equivalente a 35% do montante total, soma R$ 120,75 milhões e será quitada no momento da assinatura da escritura.
Já a parcela remanescente, no valor de R$ 224,25 milhões, correspondente a 65% do preço, devendo ser liquidada em até seis meses após a formalização da escritura, com atualização monetária pela variação positiva do IPCA.
Por que o fundo imobiliário VGRI11 decidiu vender o imóvel?
A decisão de vender o imóvel está diretamente relacionada ao contexto econômico enfrentado desde a aquisição do ativo. O fundo imobiliário VGRI11 passou a deter 50% do edifício Cidade Jardim em março de 2024, período em que as projeções macroeconômicas indicavam um ambiente mais favorável.
No entanto, o que aconteceu foi uma deterioração relevante do cenário, com a taxa Selic avançando para 15% ao ano, o que alterou de forma relevante as condições de financiamento e o custo de capital. Esse movimento de alta dos juros impactou de maneira mais ampla o mercado de fundos imobiliários de tijolo, restringindo o ambiente para novas emissões de cotas.
Como consequência, o VGRI11 encontrou dificuldades para captar recursos adicionais que permitissem a liquidação de compromissos assumidos em aquisições anteriores, levando à necessidade de alongamento de dívidas de curto prazo.
Parte relevante desse endividamento está atrelada ao CDI, diretamente ligado à Selic, fator que elevou o custo financeiro e passou a pressionar o resultado do fundo.
Ainda assim, diante do custo atual da dívida, a gestão entende que a venda do ativo se mostrava a alternativa mais eficiente para reequilibrar a estrutura financeira do fundo. A proposta negociada representa uma valorização de 21,9% em relação ao preço pago na aquisição realizada em março de 2024.
Apesar do ambiente adverso, a gestão destacou o trabalho ativo realizado ao longo de aproximadamente 21 meses, período no qual foi possível ampliar a receita de locação do edifício Cidade Jardim em 24,4%. A Valora, gestora do FII, avalia que, mesmo em um ciclo desfavorável para compressão de cap rates, a operação está alinhada à estratégia, uma vez que a valorização decorreu principalmente do incremento das receitas de locação ao longo do período.
Os recursos provenientes da venda serão direcionados prioritariamente para a amortização das obrigações financeiras do fundo imobiliário VGRI11, com o objetivo de reduzir de forma relevante o nível de alavancagem.
