Os cotistas do Fundo Imobiliário (IBBP11) aprovaram, em assembleia geral extraordinária na última terça-feira (17), a aquisição de cinco empreendimentos logísticos pertencentes ao XPIN11 —, em uma operação que totaliza R$ 339,1 milhões.
O quórum de instalação da assembleia chegou a aproximadamente 55% das cotas emitidas do fundo. Das manifestações recebidas, 54,66% foram favoráveis às matérias da ordem do dia.
Os ativos adquiridos integram o ecossistema do Brazilian Business Park (BBP), considerado o maior complexo industrial da América Latina, e estão distribuídos entre os estados de São Paulo e Minas Gerais. São eles:
- Condomínio Barão de Mauá, em Atibaia (SP), com cerca de 17,9 mil m² de área bruta locável (ABL), adquirido por R$ 36,9 milhões;
- Condomínio Brazilian Business Park – Gaia Ar, em Jarinu (SP), com aproximadamente 31,7 mil m² de ABL, por R$ 90,7 milhões;
- Condomínio Brazilian Business Park – Gaia Terra, também em Jarinu, com cerca de 34,5 mil m² de ABL, por R$ 89,3 milhões;
- Condomínio Centro Empresarial Atibaia, com 21,4 mil m² de ABL, por R$ 66,7 milhões;
- Condomínio Extrema, em Extrema (MG), com aproximadamente 35,7 mil m² de ABL, por R$ 55,5 milhões.
A transação envolve uma situação de conflito de interesses: a Vórtx é administradora tanto do IBBP11 quanto do XPIN11, e a gestora inVista Real Estate passou a conduzir ambos os fundos após aprovação anterior dos cotistas do XPIN11.
Por essa razão, a deliberação exigiu autorização expressa dos cotistas do IBBP11, conforme determina a regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Outras questões aprovadas na assembleia do IBBP11
Além da aquisição dos imóveis, a assembleia aprovou outras três matérias relevantes para o fundo. A primeira delas é a realização da 5ª emissão de novas cotas ordinárias, destinada exclusivamente a investidores profissionais, com renúncia ao direito de preferência pelos atuais cotistas.
A segunda é a 2ª emissão de cotas seniores, igualmente voltada a investidores profissionais e distribuída pelo rito de registro automático previsto na Resolução CVM 160.
Por fim, foi aprovado que a integralização das novas cotas seniores seja realizada com deságio de 15% sobre o valor unitário da cota sênior — condição que busca tornar a oferta mais atrativa para novos investidores e viabilizar a captação necessária para financiar as aquisições.
A operação faz parte de uma reorganização estratégica mais ampla que inclui a posterior liquidação do Invista Industrial, com redistribuição de ativos aos seus cotistas principalmente na forma de cotas de outros FIIs.
Como desdobramento, o IBBP11 também convocou assembleias para deliberar etapas adicionais da reestruturação, incluindo alienação de ativos remanescentes, liquidação de CRIs e encerramento do fundo vendedor.
Do ponto de vista operacional, o IBBP11 chega a este momento com 100% de ocupação física e 100% de adimplência em seu portfólio, além de resultado líquido de aproximadamente R$ 5,5 milhões registrado em fevereiro de 2026. A conclusão do processo de reorganização está prevista para o quarto trimestre de 2026.
Com as aquisições aprovadas, o IBBP11 amplia significativamente sua ABL e consolida sua posição entre os maiores fundos de galpões logísticos industriais do país, reforçando a estratégia da inVista de concentrar ativos do BBP em um único veículo de maior escala e liquidez.
