Em meio a um ambiente de crédito privado sob pressão, os fundos imobiliários de papel mostram mais resiliência do que o mercado imagina.
A avaliação foi compartilhada por gestores durante o FIIs Experience, evento da Suno realizado em São Paulo. “Nossa carteira não tem nenhum alerta vermelho”, afirmou Bruno Bagnariolli, gestor da Mauá Capital.
Para o crédito privado como um todo, contudo, o sinal é de cautela. Com o petróleo caro e o Brasil dependente do modal rodoviário, a inflação segue pressionada e os juros devem demorar mais para ceder. Esse ambiente, segundo ele, deve continuar gerando problemas no crédito privado em geral.
No setor imobiliário, porém, a lógica é diferente. O gestor lembrou que a pandemia foi um teste severo para o segmento, e que o resultado foi positivo.
“Os fundos não deram problema. Teve renegociação para caramba, mas o que aconteceu no fim? Nada. Deu trabalho para o gestor, mas somos pagos para resolver problema”, disse.
Para Bagnariolli, renegociação é parte natural da gestão de crédito e significa alongar o fluxo, não necessariamente prejuízo. E diferentemente do que ocorreu com alguns Fiagros, os FIIs imobiliários não registraram casos graves de inadimplência. O ajuste aconteceu antes de chegar na ponta do investidor, destaca ele.
O gestor reconhece que o segmento residencial está mais sensível, com custos elevados de terreno e obra desde 2023, e que algum player específico pode se enrolar ao longo do caminho. Mas classifica esses casos como exceções e solucionáveis.
A tese central da Mauá para o setor é clara: ativo imobiliário bem estruturado, com bom originador por trás e fluxo de caixa consistente, tem muito menos chance de dar problema. “Se isso for verdade, é mais difícil ter problema”, resumiu. A gestão ativa, segundo ele, não é sobre comprar e vender a mercado, mas sobre antecipar bandeiras amarelas antes que virem vermelhas.
Sem risco estrutural
Na mesma linha, Flavio Cagno, sócio e portfolio manager da Kinea Investimentos, avalia que não há um risco estrutural para a indústria neste momento, embora o cenário macro ainda imponha desafios.
“Não vejo um risco estrutural para a indústria. Acho que estamos em um topo de risco”, afirmou.
Segundo ele, o crédito imobiliário historicamente se mostra mais defensivo, inclusive em momentos de estresse. “Já passamos por outras crises, como a covid, e os créditos aguentaram”, disse. Ainda assim, faz um alerta: a qualidade dos ativos não é homogênea. “Você tem CRIs bons e ruins.”
Cagno pondera que o atual patamar de juros levanta questionamentos sobre a sustentabilidade do setor no médio prazo. “Quanto tempo os fundos aguentam um juro de 20%, considerando o spread? Quando vem a recessão?”, questionou.
Na avaliação do gestor, o crédito imobiliário tende a ser um dos últimos segmentos a sofrer em um cenário mais adverso, mas isso não significa imunidade. “É o último crédito que vai apanhar, mas não dá para dizer que o caminho está livre.”
Ele também destacou que o principal risco hoje vai além dos fundamentos dos ativos. “Mais importante do que o imóvel é entender quem está tomando o crédito”, afirmou.
Para Cagno, o chamado risco Brasil segue como fator determinante para o mercado. “Os últimos 24 meses foram os piores da minha carreira em termos de deterioração da confiabilidade do país”, disse. “Esse risco, apesar de não ser tangível, está permeando tudo.”
