Os fundos imobiliários de logística registraram desempenho superior ao principal índice do setor em 2025. Segundo relatório do Itaú BBA, os FIIs do segmento apresentaram retorno de 23% no período, acima dos 21,1% do IFIX, em um contexto de queda na vacância e manutenção de níveis elevados de ocupação.
O movimento ocorre em um cenário de melhora dos indicadores operacionais do mercado de galpões logísticos no Brasil, com redução consistente da vacância e volumes relevantes de absorção ao longo do ano.
Vacância tem menor nível da série histórica
A taxa de vacância dos galpões logísticos caiu para 6,6% no fim de 2025, o menor patamar já registrado na série histórica, segundo o Itaú BBA. O indicador vem em trajetória de queda desde 2024, quando estava em 8,5%, refletindo a absorção dos espaços disponíveis ao longo do período.
A redução da vacância ocorre em paralelo à expansão do estoque, indicando que a ocupação dos novos empreendimentos acompanhou o crescimento da oferta.
Demanda segue elevada ao longo do ano
O volume de ocupação permaneceu elevado em 2025. A absorção líquida somou 2,43 milhões de metros quadrados no ano, enquanto a absorção bruta superou 5 milhões de metros quadrados, maior nível da série histórica.
No mesmo período, foram entregues 2,06 milhões de metros quadrados em novos empreendimentos, volume superior ao observado nos anos anteriores. Mesmo com o aumento da oferta, a vacância encerrou o ano em queda.
O relatório também aponta que as pré-locações atingiram cerca de 60% das novas entregas em 2025, após um período de retração observado desde 2020.
Desempenho regional apresenta diferenças
Os dados mostram variações relevantes entre os principais mercados analisados.
O Estado do Rio de Janeiro apresentou vacância de 12,3%, a mais elevada entre as regiões consideradas, interrompendo a trajetória de queda observada anteriormente.
Em São Paulo, a absorção líquida de 1,27 milhão de metros quadrados foi próxima ao volume de novas entregas, de 1,24 milhão de metros quadrados, mantendo a vacância estável em 7,5%.
Minas Gerais registrou vacância de 1,8%, com combinação de absorção líquida de 379 mil metros quadrados e baixo volume de novas entregas, de cerca de 50 mil metros quadrados. Na região de Extrema (MG), a ocupação permaneceu próxima de 100%, sem novas entregas ao longo do ano.
FIIs negociados abaixo do valor patrimonial
Apesar do desempenho no período, os FIIs de logística são negociados, em média, abaixo do valor patrimonial, com relação preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,94 vez, segundo o relatório.
O dado indica que as cotas do segmento permanecem, em média, abaixo do valor contábil dos ativos, mesmo com a melhora dos indicadores operacionais observada ao longo de 2025.
O relatório também destaca que o segmento de galpões logísticos manteve indicadores operacionais consistentes no período, com níveis elevados de ocupação e volumes relevantes de absorção, além de participação relevante dentro do universo de fundos imobiliários analisados.
