O fundo imobiliário HSML11 anunciou uma nova movimentação sobre o Shopping Pátio Maceió, firmando um Memorando de Entendimentos (MOU) de caráter vinculante para estruturar uma operação envolvendo 49% de participação no empreendimento localizado em Maceió.
Caso a transação avance dentro das condições previstas, o movimento poderá destravar um ganho de capital relevante para o fundo HSML11 e ainda abrir espaço para melhora estrutural em sua geração de caixa recorrente.
O FII HSML11 poderá vender diretamente uma fatia de 19% do shopping por cerca de R$ 143,5 milhões. Segundo a gestora, esse montante reflete um cap rate de 7,9%, levando em conta a receita operacional líquida (NOI) registrada pelo ativo ao longo de 2025.
A operação também prevê a transferência ao comprador da opção de compra que hoje pertence ao fundo sobre uma participação adicional de 30% no empreendimento, direito originado na transação realizada em fevereiro de 2024.
Se essa segunda etapa for implementada, o fundo encerrará os mecanismos de opção então vigentes e receberá a última parcela vinculada à venda anterior, equivalente a 40% do preço daquela operação. Esse pagamento adicional está estimado em R$ 93,9 milhões.
Somando os dois efeitos financeiros previstos, a gestora do fundo imobiliário HSML11 calcula um ganho de capital potencial de R$ 111,4 milhões, o equivalente a aproximadamente R$ 5,22 por cota.
Desse total, cerca de R$ 45,1 milhões, ou R$ 2,11 por cota, correspondem ao reconhecimento da parcela final da venda de 30% do Shopping Pátio Maceió anunciada em 2024.
Já outros R$ 66,3 milhões, equivalentes a R$ 3,11 por cota, viriam da alienação direta da nova fatia de 19% agora colocada em negociação.
Detalhes do acordo firmado pelo fundo imobiliário HSML11
A estrutura desenhada para a operação, no entanto, não representa uma saída completa da exposição econômica ao ativo. Isso porque a potencial venda está sendo feita por meio de um veículo imobiliário com duas subclasses de cotas: sênior e subordinada.
Nesse formato, o fundo HSML11 permaneceria vinculado ao desempenho da fatia de 49% do shopping de forma indireta, como único subscritor das cotas subordinadas.
Na prática, todo ganho gerado após a remuneração da tranche sênior seria destinado integralmente ao fundo.
O veículo proposto deverá ter prazo de até cinco anos, com possibilidade de encerramento antecipado em qualquer momento ou extensão por mais dois anos, conforme as condições que vierem a ser estabelecidas nos documentos definitivos.
A gestora também destacou que não existe previsão contratual que obrigue o HSML11 a recomprar essa participação futuramente, nem mecanismo de recomposição automática da posição.
