O fundo imobiliário ALZR11 anunciou a conclusão da cessão de créditos de aluguéis, por meio de um processo de securitização. A operação envolve um centro de distribuição logístico desenvolvido e alugado ao Mercado Livre (MELI), por meio de um contrato Built-To-Suit.
A transação do FII ALZR11 faz parte de uma estratégia que visa não apenas melhorar o Dividend Yield do fundo, mas também liberar um valor considerável de caixa.
A gestão diz que o caixa liberado será importante para que o fundo aproveite possíveis oportunidades de investimento que podem surgir, principalmente em um cenário de juros elevados no mercado.
A operação de securitização envolve um financiamento de R$ 75 milhões, com um prazo de 12 anos e uma taxa de juros de 7,75% ao ano. Esse saldo será corrigido anualmente pelo IPCA, e o cronograma de amortização está totalmente alinhado com o fluxo de recebimento dos aluguéis.
A estrutura da operação permite que o fundo imobiliário ALZR11 utilize cerca de R$ 69 milhões de seu próprio caixa para realizar a aquisição do imóvel.
Além da cessão dos recebíveis referentes ao contrato de locação, a operação também envolve a constituição de uma alienação fiduciária do imóvel, um procedimento comum em operações deste tipo.
Como isso influencia nas distribuições do ALZR11?
Com a estruturação da securitização, o fundo ALZR11 poderá gerar uma receita mensal líquida de aproximadamente R$ 484 mil, o que equivale a um retorno de 9,1% ao ano sobre o valor do capital investido (cash-on-cash yield) no primeiro ano de operação. Esse retorno é superior ao cap rate da operação.
Segundo a gestão, o bom perfil de crédito do Mercado Livre e o contrato de locação mais robusto firmado entre as partes são fatores que permitem ao fundo realizar essa operação com mais segurança, aproveitando as vantagens da securitização para otimizar o rendimento para os cotistas.
Porém, a gestão ressalta que as distribuições futuras de rendimentos dependerão da performance operacional do portfólio de ativos imobiliários do ALZR11, incluindo o imóvel que faz parte dessa transação, além da geração de caixa proveniente da aplicação dos recursos em ativos financeiros.
