Em dezembro, o fundo imobiliário CVBI11 apresentou um prejuízo líquido contábil de R$ 4,8 milhões, mas ainda conseguiu um lucro líquido distribuível de R$ 12 milhões, que resultou em R$ 1,09 por cota.
A partir disso, os dividendos do CVBI11 somaram R$ 11,6 milhões, ou R$ 1,05 por cota, o que representa uma rentabilidade anualizada de 15,0% considerando o preço de fechamento da cota, ou 13,9% em relação ao valor patrimonial da cota.
No final de dezembro, o fundo imobiliário CVBI11 acumulava R$ 0,17 por cota em reserva de lucro ainda não distribuída.
Durante o mês de dezembro, o FII realizou a aquisição de um novo CRI, o Buriti, no valor de R$ 25 milhões. A carteira do fundo se manteve estável, com todos os investimentos permanecendo adimplentes.
O LTV médio da carteira ficou em 54%. Além disso, 97,1% do patrimônio líquido do fundo estava alocado no final do mês, sendo que 87,6% dessa alocação se dava em CRIs e operações estruturadas, com uma rentabilidade média ponderada de 18,7% ao ano (equivalente a IPCA + 10,6%).
Enquanto isso, o fundo destaca que o prazo médio desses investimentos é de 4,1 anos, e o spread médio anual é de 2,6%.
Estratégia atual do CVBI11
A carteira do fundo imobiliário CVBI11 é composta por 49 CRIs e duas operações estruturadas. A grande maioria desses ativos (92%) é indexada ao IPCA, com uma rentabilidade média de IPCA + 10,5% ao ano, enquanto os 8% restantes são indexados ao CDI, oferecendo CDI + 4,7% ao ano.
Desde abril de 2020, o fundo vem realizando investimentos de forma oportuna em fundos imobiliários de crédito, com um retorno anualizado de 12,0%.
No final do mês de dezembro, a exposição a outros fundos imobiliários era de 9,6% do seu patrimônio líquido, com 6 FIIs diferentes em seu portfólio.
Revisão de rating dos CRIs
No final de 2024, o FII CVBI11 também iniciou um processo de revisão de rating de seus CRIs, que deverá ser concluído nos próximos três meses, conforme o recebimento das demonstrações financeiras atualizadas das empresas.
Durante esse processo de revisão, alguns CRIs passaram por reclassificações. O CRI Cortel foi revisado para CR-10, e os CRIs Cortel Sr. e Cortel Sub. foram ajustados para CR-8, em razão do alto nível de endividamento da empresa e da baixa performance de sua operação em São Paulo.
Em dezembro de 2024, o CVBI11 destaca que o CRI Cortel efetuou o pagamento da PMT (parcela mínima de pagamento). O CRI Invert, voltado para o financiamento de incorporação residencial, também teve seu rating ajustado para CR-10 devido ao atraso na entrega das obras dos empreendimentos.
