A inVista Real Estate celebrou na B3 o encerramento da sua primeira oferta a mercado destinada a investidores profissionais para o fundo imobiliário IBBP11 (inVista Brazilian Business Park). Nesta oferta, foram captados R$ 313 milhões líquidos de taxa, compondo um PL de aproximadamente R$ 350 mihões no IBBP. Cotas devem começar a ser negociadas em meados de dezembro. O FII do setor de galpões industriais tem como objetivo pagar dividendos de 1% ao mês.
O fundo está com com um pipeline definido, tendo “nascido alocado”. A primeira liquidação ocorreu em maio de 2024. A estratégia inicial é direcionar o fundo para investidores institucionais e, após um ano, abrir para o varejo.
Na visão do gestor do fundo, Marcelo Rainho, os galpões industriais estão em alta, mas o mercado tende a se concentrar em opções mais simples, como galpões logísticos. Em contrapartida, a construção de cidades industriais, que requer infraestrutura complexa, demanda uma visão de longo prazo.
Essa abordagem resulta em inquilinos mais resilientes e, frequentemente, empresas de grande porte que permanecem por longos períodos, reforçando a segurança dos contratos de locação. “São poucos os fundos com essa característica”, ele afirma. O gestor fez referência ao FIIB11, que possui uma proposta similar, embora menos robusta.
A tese do fundo IBBP11 envolve mais do que as instalações dos galpões, mas também toda uma infraestrutura que atenda os inquilinos de uma forma completa, tais como:
- – Restaurantes
- – Pátio para caminhões
- – Data center
- – Sala de eventos
- – Rede de água e esgoto
- – Gás e energia solar
- – Hotel
- – Ambulatório
- – Área de lazer e etc.
Além disso, no IBBP11, 90% dos contratos são típicos. Na visão do gestor, o que torna um “contrato forte” é a infraestrutura e os serviços oferecidos. “A capacidade de um inquilino de atender suas demandas é um fator determinante para permanência no imóvel, uma vez que a transição de locação pode comprometer seu atendimento”.
Entre seus inquilinos, destacam-se empresas como Terumo (farmacêutica), Smart e Magna, dentre outras.
Além disso, a oferta primária do IBBP11 não teve a participação de distribuidoras financeiras. O gestor acredita que a tese do fundo é considerada forte e impactante, com a gestora adotando uma postura criativa para captação de fundos, CRIs e family offices.
Perspectivas futuras do fundo imobiliário IBBP11
A gestora prevê um retorno consistente no longo prazo, em torno de 1% ao mês pelo menos ao longo dos próximos três anos. Porém, Rainho acredita que o fundo tem potencial para se desenvolver acima desse patamar, à medida que novas construções se concretizem.
Atualmente, o IBBP11 conta com 90 mil metros quadrados de galpões alugados e 200 mil metros quadrados previstos para futuras construções.
A gestora planeja desenvolver novos galpões industriais, prevendo a criação de uma cidade industrial com 1,5 milhão de metros quadrados.
Sobre a gestora
A gestora do fundo, foi criada para fazer uma curadoria de investimento imobiliário para investidores institucionais e family office.
Com escritórios no Brasil e nos Estados Unidos, a equipe é composta por sócios e especialistas com experiência no setor, focada em criar estruturas de investimento adaptadas a family offices e investidores institucionais.
Por isso, o portfólio da gestão é customizado conforme as necessidades dos investidores, com foco em reduzir a complexidade fiscal e proteção de patrimônio.
