Na reunião do Copom (Comitê de Política Monetária) desta última quarta-feira (29), a Selic foi elevada em 1 ponto percentual, passando de 12,25% para 13,25%. Essa alta traz desafios para os fundos imobiliários, mas, ao mesmo tempo, abre oportunidades para aqueles que buscam diversificar seus investimentos em meio a um cenário econômico em mudança.
A modalidade, apesar da expectativa de sofrer desvalorização na bolsa de valores, pode ser atrativa para o investidor que quer ampliar a sua carteira de FIIs e aumentar o seu patrimônio no longo prazo.
O motivo é simples: muitos fundos estão sendo negociados com desconto em relação à qualidade de seus portfólios.
“Em momentos de crise, fundos com ativos bem posicionados estão mais protegidos de problemas na carteira, como aumento de vacância ou inadimplência. Com isso, conseguem manter um patamar estável de distribuição de dividendos e buscar alternativas para destravar valor – como vender imóveis”, diz Leonardo Garcia, analista de research do Trix.
Impacto nos preços das cotas dos fundos imobiliários
A alta dos juros também tem efeito direto nos preços das cotas dos FIIs. É que, à medida que os juros aumentam, o custo para tomar empréstimos é maior, deixando os investimentos em renda fixa mais atraentes por oferecem rendimentos mais garantidos.
“Com isso, mais investidores acabam vendendo suas cotas de FIIs para migrar para a renda fixa e essa pressão vendedora afeta negativamente as cotas dos fundos”, afirma o especialista.
Enquanto um fundo de tijolo paga 9% ao ano, por exemplo, um investimento em renda fixa com títulos atrelados à Selic oferece um rendimento maior, com a taxa básica de juros chegando a 13,25% ao ano.
Esse cenário cria uma distorção de preço, uma vez que muitos FIIs seguem com as cotas em queda, mesmo que seus portfólios estejam performando bem.
Para Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset e gestor do INLG11, a queda nos preços de diversos ativos criou uma espécie de “Black Friday” no setor, ou seja, uma grande oportunidade de lucrar no médio e longo prazo com ganho de capital. Para o gestor, o comportamento do mercado não reflete o valor intrínseco dos ativos.
“Estamos numa Black Friday. Tem muitos ativos valendo R$ 100 mil, localizados, seguros, mas que, por questões conjunturais, estão sendo vendidos a R$ 70 mil.
No entanto, à medida que as cotas dos FIIs caem, o dividend yield (rendimento de dividendos) sobe naturalmente. Isso significa que é possível adquirir cotas hoje e receber uma renda passiva maior, proporcional ao preço que pagou.
Quem realmente realmente acompanha os FIIs sabe que as teses continuam com os fundamentos bons e essa queda das cotas realmente é um reflexo do macroeconômico, não efetivamente um problema dos fundos imobiliários ou de nenhum fundo imobiliário especificamente, quem tiver essa visão vai ter um momento único, comenta Rodrigo Possenti, da Fator Asset.
O gestor comenta que o fundo VRTM11 divulgou recentemente um rendimento de R$ 0,09 por cota, enquanto os papéis do FII estavam sendo negociados a R$ 6,85 na B3. Nesse patamar de preço, o yield anualizado da distribuição alcança cerca de 16%, considerado pelo gestor um retorno muito atrativo diante do desconto da cota.
Ou seja, o nível de preço dos fundos contribui para um maior retorno dos proventos.
Resiliência do setor imobiliário
Segundo Garcia, enquanto a alta dos juros na renda fixa indica um maior risco nas operações – como no caso de incorporadoras enfrentando dificuldades para captar recursos –, os fundos de tijolo mostram maior resiliência neste cenário.
“Mesmo em cenários adversos, inquilinos podem renegociar contratos ou serem substituídos, preservando a geração de receita do imóvel. Além disso, muitos fundos possuem contratos de aluguel de longo prazo, com termos que dificultam renegociações. Esse fator garante maior previsibilidade na receita e protege o fundo contra oscilações no mercado.”
Neste cenário, fundos de papel e de tijolo em diferentes setores apresentam perspectivas atrativas para quem busca diversificação e rendimento consistente.
“Qualquer sinalização de melhora econômica ou de queda nos juros pode impulsionar o mercado de fundos imobiliários, trazendo as cotas para patamares mais condizentes com a qualidade de seus portfólios. Assim, mesmo em um cenário de juros altos, os fundos imobiliários permanecem como uma opção interessante para quem entende as dinâmicas do setor e busca retorno de longo prazo”, analisa Garcia.
Ou seja, investir em FIIs agora pode ser uma boa estratégia para quem busca renda passiva e está disposto a esperar o ciclo econômico melhorar. “O investidor deve selecionar fundos imobiliários sólidos, diversificar sua carteira de FIIs e manter o foco no longo prazo, aproveitando as oportunidades que a desvalorização atual oferece.”
