Os fundos imobiliários HSML11 e KNHF11 acertaram a negociação de 25% do Shopping Uberaba, na região do Triângulo Mineiro, pelo valor nominal de R$ 146,2 milhões, com um cronograma de pagamentos que se estende pelos próximos quatro anos.
O shopping tinha 100% de propriedade do HSML11, e a negociação está dentro da tese de investimentos da gestora, a HSI, que faz questão de deter a maior parte dos empreendimentos. Hoje, a carteira do FII é formada por sete shoppings, com área bruta locável (ABL) própria de 187.659 metros quadrados, com um patrimônio líquido de R$ 2,241 bilhões.
Para o FII KNHF11, que atua no segmento multiestratégia, com mandato para deter qualquer tipo de ativo ligado ao mercado imobiliário, será o primeiro shopping da carteira. O fundo sob gestão da Kinea tem hoje a propriedade de dois edifícios de lajes corporativas que representam 20,9% do patrimônio líquido, hoje avaliado em R$ 1,932 bilhão.
A negociação ainda depende do cumprimento de algumas condições precedentes, até o prazo inicialmente definido de 21 de novembro, e o pagamento está previsto para acontecer da seguinte forma:
- – parcela inicial de R$ 51.184.000,00 na data do fechamento do negócio;
- – três parcelas de R$ 17.066.208,00, com vencimento em 6, 12 e 18 meses após a parcela inicial;
- – parcela final de R$ 43.872.000,00 no 45º mês após a parcela inicial.
Esses valores, à exceção da parcela inicial, terão reajuste pelo IPCA acumulado nos respectivos períodos. O acordo também prevê uma opção de recompra pelo FII HSML11, a ser exercida entre o 30º e o 44º mês após o fechamento do negócio, no qual o fundo poderá usar o valor a receber pela última parcela como parte do pagamento.
O fundo imobiliário KNHF11, por sua vez, poderá exercer uma opção de venda da parcela adquirida a partir da quitação dos valores e até o final do 60º mês após a negociação. Haverá ainda uma estrutura de renda mínima garantida a ser paga ao fundo comprador, válida pelo período inicial de cinco anos, que será apurada e paga semestralmente com base na arrecadação do shopping.
Fundos imobiliários negociam: veja impactos
Para o fundo imobiliário HSML11, a negociação traz um ganho de capital projetado em cerca de R$ 42,5 milhões, considerando o valor total, mas não a correção pelo IPCA das parcelas a prazo. Esse montante equivale a R$ 2,05 por cota.
A HSI informou ainda que usará parte para concluir a 1ª fase da expansão do Shopping Uberaba, o que vai acrescentar 4.081 metros quadrados à ABL do empreendimento, e que a expansão terá um yield on cost estimado de 15,8%.
A Kinea, por vez, diz que a aquisição está alinhada com a estratégia do KNHF11, por se tratar de Imóvel com sólido desempenho operacional, elevado nível de ocupação (97,5%) e potencial de expansão relevante no curto prazo, com impactos positivos nos indicadores.
A gestora informou que, diante do cronograma de pagamento acertado entre os fundos imobiliários e à renda mínima garantida nos primeiros cinco anos, projeta um retorno superior a 17,2% ao ano no primeiro ano e um retorno total médio de 16,0% ao ano nesse prazo inicial de exploração do shopping.
