Segundo o relatório gerencial divulgado pela XP Asset, o fundo imobiliário apurou aproximadamente R$ 1,6 milhão em ganho de capital nas alienações realizadas durante o mês e direcionou parte dos recursos para novos investimentos.
Durante o período, o fundo realizou vendas parciais de diferentes operações de crédito e encerrou completamente sua exposição aos CRIs Oba BTS Taubaté e Matheus Ilhéus. As alienações resultaram no ganho de capital informado pela gestão.
Gestão recicla carteira com aquisições de CRIs
Além das vendas, o MXRF11 ampliou sua carteira de crédito com a aquisição de aproximadamente R$ 30 milhões em uma nova tranche do CRI Mitre Michigan, conforme informado no relatório gerencial.
Na prática, esse tipo de movimentação é conhecido no mercado como reciclagem de carteira. Nesse processo, o gestor realiza alienações de determinados ativos e direciona os recursos para novas operações, renovando a composição do portfólio ao longo do tempo.
Carteira concentrada em crédito indexado ao IPCA
Apesar das movimentações realizadas em maio, a composição da carteira permaneceu semelhante à observada nos meses anteriores. A maior parte da carteira de CRIs continua indexada ao IPCA, enquanto outra parcela relevante permanece atrelada ao CDI, conforme a distribuição apresentada pela gestora.
Outro indicador que permaneceu praticamente estável foi o Loan-to-Value (LTV) médio da carteira, de aproximadamente 56%. O indicador representa a relação entre o valor financiado e o valor das garantias dos créditos imobiliários. Em geral, quanto menor o LTV, maior tende a ser a margem de proteção oferecida pelas garantias em relação ao saldo das operações.
A gestão também informou que o spread médio das operações permaneceu em torno de 156 pontos-base.
Dividendos permanecem em R$ 0,10 por cota
Mesmo com as movimentações na carteira, o MXRF11 manteve inalterada sua distribuição de rendimentos. O fundo anunciou o pagamento de R$ 0,10 por cota, equivalente a um dividend yield mensal de aproximadamente 1,00%, considerando o preço de fechamento das cotas em maio. Foi o segundo mês consecutivo com essa distribuição, após o pagamento de R$ 0,095 por cota realizado em março.
O patrimônio líquido do fundo encerrou maio em aproximadamente R$ 4,31 bilhões, distribuídos entre mais de 1,46 milhão de cotistas. Em dezembro de 2025, o fundo possuía cerca de 1,36 milhão de investidores, indicando aumento da base de cotistas no período.
Emissão bilionária amplia capacidade de investimento
As movimentações realizadas em maio ocorrem em um momento em que o fundo também prepara a ampliação de sua capacidade de investimento. Recentemente, o MXRF11 anunciou uma nova emissão de cotas que poderá captar até R$ 1 bilhão. Segundo os documentos da oferta, os recursos deverão ser destinados principalmente à aquisição de novos ativos imobiliários e operações de crédito.
Com as alienações realizadas em maio e a aquisição de uma nova tranche de CRI, o relatório mostra que o MXRF11 segue realizando movimentações em sua carteira de crédito, ao mesmo tempo em que manteve, no período, a distribuição de rendimentos em R$ 0,10 por cota.
