Os FIIs HSLG11 e CPLG11 anunciaram a aquisição de dois terrenos vizinhos em Araucária, na região metropolitana de Curitiba (PR), e a assinatura de um acordo para a construção de um empreendimento logístico que será desenvolvido para o Mercado Livre, por um período inicial de 10 anos a contar da entrega do imóvel, que deve acontecer no terceiro trimestre de 2025.
A construção será no formato BTS (built to suit), ou seja, construção sob medida, feita pelos FIIs de acordo com as especificações dadas pelo locatário, com uma área locável total de 91.890 metros quadrados.
O HSLG11, que tem gestão da HSI, adquiriu o menor dos terrenos, com área total de 92.744 metros quadrados, por R$ 21.490.862,28, valor que será pago integralmente com com recursos em caixa.
Já o CPLG11, sob gestão da Capitania, adquiriu o terreno maior, que tem área total de 251.512 metros quadrados e vai custar R$ 70.309.137,72, valor que será pago com a emissão de um CRI, assim que houver a assinatura do contrato de compra e venda, com lastro nas parcelas devidas pelo fundo para o pagamento a prazo.
De acordo com a permuta assinada entre os dois FIIs para os terrenos e o acordo feito para os investimentos na construção do galpão, o HSLG11 ficará com a maior parcela na propriedade do imóvel, 56,18%, e também será o controlador do condomínio logístico, enquanto o CPLG11 será dono de 43,82% do empreendimento.
FIIs vão construir galpão; veja mais detalhes
Para a construção, o fundo imobiliário HSLG11 projeta investir cerca de R$ 180 milhões, sendo R$ 165 milhões levantados por meio de três diferentes CRIs, cada um de R$ 55 milhões, com as seguintes características:
- – IPCA + 7,85% ao ano, com prazo de 116 meses;
- – CDI + 2,25% ao ano, com prazo de 116 meses;
- – CDI + 2,10% ao ano, com prazo de 48 meses e amortização bullet, em que todo o principal é pago na parcela final.
Com isso, a alavancagem do fundo, hoje em 7,7% do patrimônio líquido, deve passar a cerca de 18,5%, percentual entendido pela gestão como confortável. A projeção de retorno é de 11,1% ao ano.
A HSI disse que optou pela emissão de CRIs em vez de uma nova oferta de cotas por considerar que realizar uma emissão pelo atual de mercado, descontado em relação ao valor patrimonial, seria desvantajoso para os atuais cotistas.
O HSLG11 fechou nesta última terça-feira (24) negociado a R$ 84,19, enquanto seu valor patrimonial por cota está em R$ 104,56, o que resulta numa relação P/VP de 0,80x.
Já o fundo imobiliário CPLG11 projeta o investimento de R$ 87,5 milhões durante a fase de obras, com correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), com uso de recursos próprios de acordo com o fluxo de caixa traçado pela equipe de desenvolvimento da obra. A projeção de rentabilidade do fundo é de 9,93% ao ano.
Ao contrário do parceiro no projeto, o CPLG11 vem sendo negociado com ágio: com valor patrimonial por cota de R$ 9,95, fechou nesta última terça-feira (24) negociado a R$ 10,60, com relação P/VP de 1,06x.
De acordo com as informações fornecidas pelos FIIs, o imóvel terá classificação AAA, com pé direito de 12 metros, piso com capacidade de 6 toneladas por metro quadrado e vão livre entre pilares de 22,5 metros, entre outras especificações técnicas adequadas às necessidades operacionais do Mercado Livre.
