Apesar de tímido, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) começou 2024 com o pé direito, superando o principal índice de ações da bolsa, Ibovespa, com folga. Em janeiro, o Ifix registrou alta de 0,69%, frente a desvalorização de 4,79% do Ibov.
No Brasil, o ciclo de corte de juros continua, com o Comitê de Política Monetária (Copom) reduzindo a taxa de juros para 11,25% na última reunião, em 31 de janeiro. Na mesma data, o Fomc (Federal Open Market Committee) manteve a taxa de juros americana na faixa entre 5,25% a 5,50%.
Apesar da queda de juros não ter acontecido nos Estados Unidos, o mercado segue otimista com as apostas voltadas para a queda dos juros e o início da temporada de resultados corporativos. Por conta disso, os ativos de risco seguiram trajetória crescente, com o índice S&P 500 acumulando alta de quase 2% em janeiro, com destaque para as performances das big techs.
Entretanto, o movimento não se refletiu no Ibovespa, que acumulou forte queda, enquanto o Ifix parece ter saído “ileso”. Para Felipe Miranda, analista chefe CNPI, e Caio Nabuco de Araujo, analista responsável CNPI, ambos da Empiricus, a resiliência dos fundos imobiliários brasileiros podem ser explicadas pela sua diversidade.
“Este cenário pode ser explicado pelo perfil híbrido da indústria de FIIs, que confere diferentes tipos de estratégias, incluindo tijolo e crédito imobiliário. Este caráter permite ao índice menor volatilidade em momentos de ruído. Ademais, outro fator importante é o ritmo de aquisições no mercado imobiliário. Este movimento foi iniciado em 2023, mais concentrado no segmento de shopping centers”, afirmam em relatório.
Aquisições fortalecem FIIs de tijolos
Em janeiro, a compra do edifício Faria Lima 3500 pelo Itaú foi um ponto-chave para o mercado de FIIs. O imóvel corporativo, que é sede do Itaú BBA, foi negociado por quase R$ 1,5 bilhão, o que equivale a R$ 64 mil por metro quadrado – trata-se de um valor histórico para a categoria.
“Além de fomentar o mercado, as transações se tornam referências de preço e podem influenciar na tomada de decisão dos investidores. Ao avaliar as negociações de shoppings, escritórios e galpões logísticos, notamos que os portfólios dos FIIs negociam com valor por metro quadrado consideravelmente abaixo da média das transações recentes”, explicam os analistas.
Ainda em sua análise, os especialistas pontuam que essa aceleração do ritmo de M&As oferece oportunidade de reciclagem de carteira dos fundos imobiliários e, portanto, potencial para distribuições extraordinárias de ganho de capital.
“Este fator, aliado à continuidade do ritmo de queda de juros, gera uma receita promissora para fundos de tijolos em 2024. Sem alterações relevantes nos fundamentos do mercado, especialmente no que diz respeito ao afrouxamento monetário, entendo que fevereiro pode oferecer uma janela de entrada interessante para alguns fundos.”
Apostas de FIIs para janeiro de 2024
Para fevereiro de 2024, a EXAME Invest realizou o levantamento das carteiras recomendadas de FIIs de 10 bancos, corretoras, gestoras e assets, sendo elas: Ágora, BTG Pactual, BB Investimentos, Empiricus, EQI Research, Genial, Guide, Órama, RB Investimentos e Santander.
Entre os fundos mais citados, o BTG Pactual Logística (BTLG11) aparece em primeiro lugar, com sete recomendações. O ativo é um fundo de tijolo que atua no segmento de galpões logísticos. Segundo relatório do BTG Pactual (mesmo grupo controlador da EXAME), o BTLG11 realizou realizou diversas movimentações, sendo as principais:
- Aquisição de três imóveis em São Paulo (SP) por R$ 760 milhões (R$ 3,0 mil/m²);
- Celebração de um acordo visando a venda de 25% do Complexo Logístico SBC (SP) por R$ 213 milhões, com lucro potencial de R$ 1,27 por cota;
- Celebração de um MOU visando a venda de sua participação em dois imóveis, um na Bahia e outro em São Paulo, por R$ 133 milhões;
- Aprovação da realização de sua 13ª emissão de cotas, visando a captação de até R$ 1,2 bilhão.
Fonte: Exame
