O fundo imobiliário XPML11 anunciou um lucro de R$ 39,897 milhões no mês de abril de 2025, resultado inferior aos R$ 43 milhões registrados em março. Apesar da queda, o fundo manteve a distribuição de dividendos de R$ 52,183 milhões, equivalente a R$ 0,92 por cota, pagos em 23 de maio.
A receita total do período foi de R$ 48,678 milhões, predominantemente proveniente das atividades imobiliárias, com R$ 44,71 milhões advindos de sua atividade principal. Outros produtos, como aplicações em renda fixa, contribuíram com R$ 1,739 milhão, enquanto investimentos em fundos imobiliários adicionais totalizaram R$ 2,229 milhões. Já as despesas somaram R$ 8,781 milhões.
Ao encerrar abril, o XPML11 detinha cerca de R$ 0,99 por cota não distribuído, considerando os saldos nos fundos NeoMall FII e FII Internacional Guarulhos, controlados pelo próprio XPML11 e que participam do Grand Plaza e do Shopping Internacional Guarulhos, respectivamente. Essas reservas representam uma margem financeira para o fundo neste período.
XPML11: Indicadores operacionais
Os indicadores operacionalizadas do XPML11 apresentaram melhorias em relação ao mesmo período de 2024. O índice de “Same Store Sales” (SSS), que avalia o desempenho de vendas em lojas comparáveis, cresceu 12,3%. Já o “Same Store Rent” (SSR), que mede a evolução dos aluguéis nas mesmas unidades, avançou 3,5%. As vendas por metro quadrado atingiram R$ 1.493, um crescimento de 2,6%, enquanto o lucro operacional líquido (NOI Caixa) por metro quadrado permaneceu estável em R$ 125.
A carteira do XPML11 é composta por 26 shopping centers, totalizando aproximadamente 964 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), incluindo mais de 4.700 lojas. A própria ABL do fundo corresponde a cerca de 330 mil metros quadrados.
Apesar dos robustos resultados operacionais, a gestão projeta possíveis desafios financeiros pelo restante de 2025. As estimativas indicam um déficit de caixa de até R$ 285 milhões, considerando obrigações e ativos líquidos em caixa, recebíveis e investimentos. Essa projeção, no entanto, pode ser ajustada conforme movimentações no portfólio, incluindo aquisições ou vendas de ativos.
Com um patrimônio líquido de R$ 6,6 bilhões e ativos imobiliários avaliados em aproximadamente R$ 7,8 bilhões, o XPML11 mantém nível de alavancagem moderado, com uma dívida de cerca de R$ 560 milhões, equivalente a um índice de “loan to value” (LTV) de 8%. Essa baixa alavancagem reforça a estabilidade financeira do fundo mesmo diante do cenário desafiador de caixa para o próximo ano.
