O fundo imobiliário HSML11 anunciou a assinatura de um novo instrumento particular, comprometendo-se a adquirir uma área significativa dentro do complexo do Shopping Uberaba. A transação envolve o pagamento de R$ 41 milhões para a aquisição de uma área bruta locável (ABL) de 6.464 m². O valor negociado por metro quadrado de ABL nesta operação é de R$ 6.342,82.
Detalhes da Transação
O valor contábil do metro quadrado no Shopping Uberaba está registrado em R$ 15.789,89, o que implica que o fundo HSML11 conseguiu um desconto considerável de aproximadamente 60% sobre o valor contábil. Essa diferença expressiva reflete uma oportunidade estratégica para o fundo, que visa expandir e fortalecer seu portfólio de investimentos imobiliários.
No entanto, a finalização dessa transação está sujeita ao cumprimento de várias condições precedentes. Entre essas condições, destaca-se a conclusão de uma auditoria detalhada do imóvel. Esse passo é essencial para assegurar que todos os aspectos legais e financeiros estejam em ordem antes da efetivação da compra.
Receita e Rendimento Esperado
Atualmente, a área adquirida está alugada para uma rede de supermercados, o que assegura uma fonte de renda imediata para o fundo. Estima-se que essa transação gerará um cap rate de 9% ao ano, correspondendo a uma renda anual de R$ 3,69 milhões. Segundo comunicado do HSML11, essa renda está garantida pelo vendedor promissório nos 12 meses subsequentes à conclusão da operação. A formalização dessa garantia será feita mediante a celebração do contrato definitivo na forma de escritura pública (RMG).
Expansão do Shopping Uberaba
A concretização desta compra marcará o início do processo de expansão do Shopping Uberaba. Após a conclusão da operação, o shopping terá uma Área Bruta Locável total de 31.575 m². Este aumento significativo de área locável representa uma etapa crucial no plano de crescimento do fundo HSML11.
O projeto de expansão do shopping está dividido em três fases principais, com a possibilidade de uma quarta fase destinada a um projeto de “mixed use”. Este projeto misto potencialmente trará um ganho adicional ao fundo, uma vez que pode envolver uma permuta financeira do terreno, aumentando assim o valor do investimento.
Projeções e Valuation
Considerando um cap rate de 8%, o valuation projetado para o ativo após a expansão é de aproximadamente R$ 815 milhões. Em contraste, o custo total do investimento para esta expansão está estimado em R$ 485 milhões. Esses números indicam um retorno potencialmente lucrativo para os investidores do fundo HSML11, consolidando a posição do shopping como um ativo valioso no portfólio do fundo.
A expectativa é que a primeira fase do projeto de expansão, que abrange uma área de 4.081 m², seja executada após a conclusão da quarta emissão de cotas do HSML11, atualmente em andamento. Esta emissão de cotas é uma estratégia do fundo para captar recursos necessários para financiar suas iniciativas de expansão e diversificação de ativos.
O movimento estratégico do fundo HSML11 para adquirir parte do Shopping Uberaba e iniciar um ambicioso projeto de expansão destaca sua abordagem proativa em maximizar o valor dos investimentos imobiliários. Com a garantia de receita imediata, um desconto significativo na aquisição e um plano de expansão bem delineado, o fundo se posiciona para fortalecer sua presença no mercado de fundos imobiliários, oferecendo aos investidores um potencial robusto de retorno sobre o investimento.
