Não é só no Brasil: a inflação voltou a atormentar a economia global. Em meio ao conflito entre EUA, Israel e Irã — que desembocou no fechamento do Estreto de Ormuz —, a previsão é de que os preços voltem a subir. Para o investidor, o cenário pede proteção na carteira, e a XP Investimentos vê no fundo imobiliário Mauá Capital Recebíveis (MCCI11) uma opção para atravessar esse momento.
Os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar reiteraram a recomendação de compra para o FII, que é do segmento de papel, por possuir uma carteira de crédito de baixo risco, com garantias robustas — incluindo imóveis performados e bem localizados.
“Desde sua estreia no mercado, em 2019, o MCCI11 acumula retorno total de 94,15%, considerando a variação da cota de mercado e os rendimentos distribuídos”, diz a dupla.
“O seu desempenho supera o do IFIX e o do CDI bruto no mesmo período e permanece praticamente em linha com a média dos fundos de recebíveis que compõem o índice, apesar do perfil de risco mais baixo, que se traduz em taxas também mais reduzidas”, acrescenta.
MCCI11 como proteção contra a inflação
De acordo com a XP, o FII detém, atualmente, 76% do patrimônio alocado em 26 Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são, majoritariamente, de originação própria. Essa característica assegura maior controle sobre as operações, segundo os analistas.
Além disso, o patrimônio do MCCI é distribuído em 12% de cotas de outros veículos, 10% em alocação tática e 2% em caixa.
Na visão da corretora, grande parte desse portfólio está concentrado em ativos de menor risco (high grade), tendo como principais devedores fundos imobiliários e empresas patrimonialistas.
A casa também avalia que aproximadamente 98% da carteira está atrelada a CRIs indexados ao IPCA, o que gera proteção contra a inflação no longo prazo.
Gestão ativa impulsiona ganhos e dividendos do fundo imobiliário
Segundo os analistas, outro ponto que sustenta a visão positiva sobre o fundo é a gestão considerada ativa, que reflete no processo contínuo de reciclagem do portfólio.
“Nos últimos dois anos, mesmo sem a realização de novas emissões, a gestão movimentou cerca de R$ 720 milhões em ativos, aproveitando vencimentos ordinários e antecipados, para realocar capital em operações de risco semelhante, mas com taxas mais altas”, afirmam.
Como resultado, a taxa média de aquisição da carteira do FII avançou, no mesmo período, de IPCA +7% para IPCA +8,4% ao ano, ampliando em 1,4 ponto percentual o spread e, consequentemente, melhorando os dividendos repassados aos investidores.
“Os vencimentos antecipados geraram ganhos de capital relevantes por meio das multas de pré-pagamento, reforçando a reserva acumulada. Esses fatores contribuíram para o aumento da distribuição de R$ 0,80 [em 2024] para os atuais R$ 1,00 por cota”, explicam.
Apesar disso, a XP projeta uma normalização dos rendimentos ao longo do segundo semestre deste ano, ainda que em patamar atrativo.
A estimativa é de um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) de 11,5%, com rendimento médio mensal de R$ 0,92 por cota nos próximos 12 meses.
Para os analistas, esse nível de retorno, aliado à qualidade da gestão, mantém o MCCI11 bem posicionado entre os fundos de recebíveis, especialmente em um ambiente de inflação mais pressionada.
“Nossa projeção de dividendos, somada ao carrego e à qualidade da gestão e do portfólio de ativos, torna o FII uma ótima oportunidade de investimento entre os fundos de recebíveis, especialmente em um contexto no qual tensões geopolíticas possam pressionar o IPCA.”
Riscos no radar do fundo imobiliário MCCI
Entre os pontos de atenção, a corretora destaca que o fundo, assim como seus pares, segue exposto a oscilações de mercado, influenciadas por fatores macroeconômicos e mudanças em políticas públicas.
Além disso, ressalta que eventuais inadimplências podem afetar diretamente a distribuição de rendimentos, já que mesmo que as operações possuam garantias, executá-las pode levar tempo.
