O fundo imobiliário VGRI11 comunicou ao mercado que recebeu uma proposta de compra por sua participação no edifício Cidade Jardim, localizado em São Paulo (SP). A oferta apresenta um valor total de R$ 345 milhões para o FII, que detém metade da propriedade do ativo, um edifício de padrão AAA que hoje se encontra com vacância de 9,3%.
Essa parcela corresponde a 7.458 metros quadrados de área bruta locável (ABL), o que leva a proposta a um valor de aproximadamente R$ 46.259 por metro quadrado.
A proposta de pagamento está estruturada em duas parcelas:
- A primeira, de 35% do valor total (R$ 120,75 milhões), será paga na assinatura do contrato de compra e venda;
- A segunda, de R$ 224,25 milhões (65%), está prevista para até seis meses após a assinatura, com atualização monetária pelo IPCA.
O comprador terá um período de exclusividade de 90 dias, prorrogável por mais 30, para realizar diligências, levantar recursos e formalizar os contratos definitivos com o fundo imobiliário VGRI11. A estratégia de venda reflete a mudança no cenário de juros e conjuntura financeira enfrentada pelo fundo.
FII VGRI11: entenda o impacto da negociação
Em março de 2024, o VGRI11 adquiriu metade do edifício Cidade Jardim. Na época, as expectativas para a taxa básica de juros, a Selic, eram diferentes. Desde então, a Selic saltou de 10,75% para 15% ao ano, dificultando novas captações de recursos para fundos imobiliários de tijolo e complicando a amortização de dívidas provenientes de aquisições recentes.
A pressão financeira foi agravada pelo alongamento de dívidas de curto prazo e pela indexação de parte dos passivos ao CDI, o que elevou os custos de financiamento do fundo. Apesar do cenário adverso, o VGRI11 adotou medidas de gestão ativa que resultaram em uma melhora de 24,4% na receita de locação do edifício em cerca de 18 meses.
A proposta de venda com valor 21,9% superior ao valor de aquisição, produzindo uma taxa interna de retorno (TIR) de 22,9% ao ano. Segundo a Valora, gestora do FII, os recursos provenientes da venda serão destinados à amortização de dívidas, promovendo uma redução relevante na alavancagem do VGRI11.
