O mercado imobiliário voltou a chamar atenção de parte dos investidores após a recuperação registrada pelos fundos imobiliários (FIIs) em 2025. Depois de um longo período de pressão sobre preços e desvalorização, o segmento encerrou o ano com desempenho superior ao CDI, contrariando parte das expectativas mais pessimistas para a classe de ativos.
Mesmo com esse avanço, o ambiente para 2026 segue desafiador. Juros elevados, incertezas políticas e oscilações na curva de juros continuam influenciando o apetite ao risco e a forma como investidores distribuem recursos entre renda variável e renda fixa.
Na avaliação de Martim Fass, gestor de fundos imobiliários da Daycoval Asset, a melhora recente não representa, necessariamente, uma mudança estrutural de humor do mercado.
“Observamos uma recalibração da percepção de risco, uma compressão dos spreads depois dessa forte desvalorização que vimos entre 2020 e 2024″, afirma Fass, indicando que a cautela ainda não foi totalmente eliminada. “Ainda assim, existe uma aversão residual concentrada em alguns segmentos de tijolos”.
Na prática, isso significa que parte do mercado passou a revisar preços e oportunidades, mas ainda mantém cautela em setores considerados mais sensíveis.
Veja quatro sinais da mudança:
1. Recuperação dos FIIs mudou a leitura de risco
O desempenho positivo dos fundos imobiliários em 2025 ajudou a reduzir descontos acumulados ao longo dos últimos anos. Muitos ativos negociavam abaixo do valor patrimonial ou com prêmio de risco elevado, o que abriu espaço para recomposição de preços.
Esse movimento foi mais visível em fundos com portfólios sólidos, contratos longos e geração de caixa mais previsível. Ainda assim, alguns segmentos continuam enfrentando maior desconfiança, especialmente lajes corporativas e fundos de desenvolvimento, mais expostos à vacância e ao ciclo econômico.
2. Investidor experiente voltou, varejo segue defensivo
Segundo Fass, o mercado mostra comportamentos distintos entre perfis de investidores. Os mais sofisticados voltaram a buscar exposição seletiva, priorizando análise de crédito, qualidade dos imóveis e capacidade de geração de renda.
Já parte relevante do investidor pessoa física segue mais conservadora, priorizando produtos em que a oscilação diária aparece menos e o risco parece mais controlado.
3. Renda fixa ligada ao mercado imobiliário ganhou espaço
Com a taxa Selic ainda elevada, cresceram alternativas como LCI, CRI e debêntures ligadas ao setor imobiliário.
Esses instrumentos podem oferecer fluxo de remuneração mais previsível e, em alguns casos, contam com garantias adicionais ou estruturas de capital com maior prioridade de recebimento, a depender da emissão.
Para parte dos investidores, esse perfil passou a competir diretamente com FIIs tradicionais de tijolo.
4. Portfólios ficaram mais sofisticados
A migração parcial para renda fixa imobiliária não indica abandono do setor, mas uma mudança de estratégia. Em vez de apostar apenas em valorização de cotas, parte dos investidores passou a combinar ativos com indexação à inflação, prioridade de recebimento e diferentes perfis de risco.
O resultado é um mercado imobiliário mais seletivo, em que retorno continua importante, mas previsibilidade de fluxo e qualidade do risco ganharam espaço nas decisões de investimento em 2026.
