A BB Investimentos realizou uma nova avaliação do fundo imobiliário MXRF11, dono da maior base de cotistas do mercado brasileiro de FIIs, destacando que, apesar de seu valor de mercado negociação estar próximo ao seu valor patrimonial, o ativo mantém potencial atrativo para investidores.
Segundo o relatório assinado pelo analista André Oliveira, há fundamentos sólidos que sustentam o otimismo em relação ao fundo, especialmente no contexto atual de mercado. A proximidade do preço de mercado ao valor patrimonial é uma questão relevante, pois reduz as possibilidades de ganho de capital.
Contudo, a análise enfatiza que fatores como o retorno consistente de dividendos, impulsionado pelas expectativas de inflação (IPCA), e o potencial de valorização dos ativos imobiliários e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) permitem vislumbrar cenário favorável. Estes componentes, aliados ao ciclo de alta da taxa de juros caminhando para o fim, mantêm a perspectiva positiva para a rentabilidade do MXRF11.
Outro ponto importante destacado pela BB é o avanço do fundo no segmento de permutas financeiras. O MXRF11 tem alavancado seus investimentos nesse setor, beneficiando-se de um bom ritmo nas obras dos projetos em carteira. Essas operações representam uma oportunidade de crescimento, especialmente considerando o estágio atual dos empreendimentos, conforme aponta o relatório.
MXRF11: formação da carteira e evolução da estratégia
Criado em 2012, o fundo MXRF11 passou por mudanças estratégicas ao longo dos anos, ajustando sua política de investimentos de uma abordagem mais arriscada, focada em ativos high yield, para uma postura mais conservadora, orientada ao mercado de high grade. Essa transição proporcionou maior estabilidade e diversificação ao fundo.
Atualmente, o patrimônio líquido do MXRF11 supera R$ 4 bilhões, sendo que a maior parte desses recursos, aproximadamente 80%, está investida em 88 operações de CRIs. A gestão interna, realizada pela XP, favorece spreads mais atrativos e acompanha de perto as operações, o que contribui para a segurança do portfólio.
A maioria desses CRIs tem garantias em projetos de grandes incorporadoras residenciais e setores de comércio, incluindo shoppings e varejo. Quanto à remuneração, cerca de 85% dos títulos estão atrelados ao IPCA mais 8,66% ao ano, enquanto os 15% restantes seguem indexação ao CDI mais 2,65%.
A maior operação individual da carteira representa 3,3% do patrimônio líquido, o que demonstra alto nível de pulverização. O Loan-to-Value (LTV) médio é de 50%, ou seja, os ativos que servem de garantia para os CRIs equivalem ao dobro do saldo devedor, o que contribui para a segurança da carteira.
Pontos de atenção: valores próximos ao valor patrimonial e permutas financeiras
Um aspecto a ser considerado na análise da BB-BI é que o MXRF11 atualmente negocia próximo ao seu valor patrimonial, o que limita o potencial de ganho de capital imediato. Além disso, as permutas financeiras, responsáveis por aproximadamente 13% do portfólio, apresentam maior risco devido à sua sensibilidade aos ciclos do setor imobiliário. Esses ativos oferecem retornos mais elevados, com média de INCC mais 13% ao ano, porém, possuem maior vulnerabilidade às oscilações do mercado imobiliário.
Como forma de mitigação, a gestora do MXRF11 tem priorizado projetos em São Paulo voltados ao público de alta renda, que historicamente apresentam maior resiliência em cenários adversos, como o de juros elevados.
