O fundo imobiliário RBRY11 encerrou fevereiro com resultado de R$ 7,595 milhões, um recuo frente aos R$ 19,474 milhões registrados em janeiro. As receitas de fevereiro totalizaram R$ 19,941 milhões, enquanto as despesas foram de R$ 8,064 milhões.
O desempenho do RBRY11 foi impactado por um efeito não recorrente, que foi a contabilização de uma despesa extraordinária de R$ 0,52 por cota, referente ao pagamento de taxa de performance do segundo semestre de 2025 ao antigo gestor do fundo.
Apesar da queda no resultado, o fundo imobiliário RBRY11 distribuiu R$ 1,09 por cota em 17 de março. O pagamento foi possível com a utilização integral da reserva acumulada de resultados, mas representou a menor quantia em 11 meses.
Ao final do mês, o portfólio apresentava alocação equivalente a 106,4% do patrimônio líquido, refletindo uso de alavancagem.
Desse total, 99,1% estavam investidos em CRIs e operações estruturadas, com rentabilidade média ponderada de 16,2% ao ano (CDI + 2,8% ao ano), prazo médio de 2,1 anos e spread médio de 1,8% ao ano.
O FII RBRY11 também mantinha 9,0% de exposição em operações compromissadas (venda com compromisso de recompra).
A nova gestão indicou que pretende reduzir a alavancagem como parte da estratégia para os próximos períodos.
Estratégia atual e formação da carteira do RBRY11
A carteira é composta por 56 CRIs e uma operação estruturada, com diversificação em quatro segmentos.
O maior peso está no setor residencial, que representa 89% da carteira, seguido pelo logístico, com 10%. Em termos geográficos, há concentração relevante em São Paulo, responsável por 70% da exposição em CRIs.
Quanto aos indexadores, 88% dos ativos estão atrelados ao CDI, com retorno médio de CDI + 4,1% ao ano.
Outros 12% estão indexados ao IPCA (IPCA + 0,9% ao ano), enquanto 0,1% estão atrelados ao IGP-M (IGP-M + 9,1% ao ano). O fundo RBRY11 ainda mantém uma alocação estratégica em outros FIIs.
No período, a gestão realizou movimentações relevantes na carteira. Houve aumento de exposição em diferentes ativos, como o CRI MOS Jardins e Pinheiros II, com aporte total de R$ 2,8 milhões (R$ 2,6 milhões a CDI + 5,95% ao ano e R$ 150 mil a CDI + 4,95% ao ano).
Também foram ampliadas as posições no CRI Pulverizado MK CDI (R$ 1,4 milhão a CDI + 4,5% ao ano), no CRI Global Realty – Itacema (R$ 4 milhões a CDI + 4,75% ao ano) e no CRI Tael (R$ 6 milhões a CDI + 3,8% ao ano).
Por outro lado, o fundo RBRY11 reduziu em R$ 18,6 milhões a exposição nos CRIs Baroneza e Jardim Europa, além de zerar a posição no CRI Union, que somava R$ 8,4 milhões. Segundo a gestão, essas mudanças fazem parte de uma estratégia de reciclagem da carteira, com foco em melhorar o carrego e reduzir o nível de alavancagem.
