O fundo imobiliário SNCI11 voltou a entregar estabilidade aos cotistas em abril, com a distribuição de R$ 1,00 por cota em dividendos — mesma quantia anunciada para o mês de maio. O rendimento segue dentro do guidance previsto entre R$ 1,00 e R$ 1,10 por cota para o primeiro semestre de 2025.
No mês, a rentabilidade patrimonial ajustada foi de 1,38%, impulsionando o valor patrimonial da cota para R$ 97,47, o maior patamar desde outubro do ano passado.
Com preço de mercado de R$ 89,53 ao fim de abril, o fundo encerrou o mês com um P/VP de 0,92x e rentabilidade ajustada de 0,55% com base na cotação. No acumulado do ano, o retorno chega a 9,95%, desempenho superior ao IFIX (9,51%) e ao IFIX Papel (9,07%), e alinhado à média dos fundos comparáveis, que ficou em 9,89%.
A liquidez média diária também mostrou melhora, alcançando R$ 414 mil — avanço em relação às médias de R$ 361 mil e R$ 367 mil registradas nos dois meses anteriores. Além disso, o fundo segue com uma reserva acumulada de R$ 0,58 por cota, reforçando a previsibilidade das distribuições futuras.
SNCI11 faz novas alocações praticando gestão ativa da carteira
Durante o mês, o fundo realizou novas alocações em ativos já monitorados pela gestão, com pareceres de crédito favoráveis. Foram adquiridos R$ 1,52 milhão em CRI Estoque Helbor, R$ 2,48 milhões no CRI WIMO II (série sênior), R$ 2,67 milhões no CRI WIMO IV (série sênior) e R$ 1,50 milhão no CRI Bit Série 3, este no mercado primário.
Essas movimentações geraram impacto de R$ 6,21 milhões no caixa, que encerrou abril com R$ 8,47 milhões — pouco mais de 2% do patrimônio líquido. A alavancagem líquida do fundo ficou em R$ 62,14 milhões, ou 15,18% do PL.
Apesar do cenário positivo, abril foi marcado pela inadimplência do CRI Vanguarda, que representa 0,69% da carteira. O lastro da operação não foi pago em 22 de abril e a inadimplência foi formalizada dois dias depois. Uma assembleia de credores foi convocada para o dia 27 de maio. A gestão afirma que o evento não compromete o guidance de distribuição.
Estrutura e garantias robustas no CRI Vanguarda
A operação foi contratada no fim de 2022 para financiar dois empreendimentos em Teresina (PI). O primeiro deles, o Jonathan Nunes, teve suas obras concluídas e recebeu o Habite-se em maio, o que deve destravar R$ 30 milhões em recebíveis. Já o segundo, o edifício Dom Severino, está com 77% das obras finalizadas. O incorporador comprometeu-se a aportar os R$ 7 milhões restantes para conclusão, além dos R$ 2 milhões já disponíveis no Fundo de Obras.
Com a liberação dos recursos do Jonathan Nunes, o saldo devedor cairá para cerca de R$ 40 milhões. A garantia é composta por R$ 25 milhões vinculados ao Dom Severino e quase R$ 52 milhões em estoque a mercado, configurando uma razão de cobertura superior a 145%. O maior desafio agora é a retomada das vendas das unidades, condição essencial para amortizações futuras. A gestão se diz confiante na recuperação integral do crédito, incluindo juros contratuais.
Deliberações e reestruturações em outros CRIs
Abril também foi marcado por assembleias relevantes em outros ativos da carteira. No caso do CRI Pesa/AIZ, foi aprovada a contratação da CBRE e da Colliers para viabilizar a venda dos imóveis em garantia, mas a proposta de medidas corretivas à inadimplência não atingiu o quórum necessário. Uma nova assembleia foi convocada para 4 de junho.
No CRI Bit Barueri, a gestão aprovou a troca da responsável pela medição das obras (de IPC para Binswanger), além da liberação de recursos do Fundo de Liquidez, posteriormente recomposto. Já no CRI Carvalho Hosken, foi concedido prazo adicional de 40 dias para a entrega das demonstrações financeiras de 2024, sem impacto sobre o risco de crédito. No caso do CRI RDR, a expectativa é de início dos repasses em breve, após prorrogação do vencimento, o que deve beneficiar o SNCI11.
