O VRTM11, fundo imobiliário multiestratégia da Fator Verità, apresentou em agosto um mês de intensa movimentação tanto na carteira de imóveis quanto na de fundos listados.
No segmento de imóveis, o fundo assinou a aquisição de oito unidades na planta do empreendimento Daxo Rhodes, em Santa Catarina, com valor total comprometido de R$ 10,6 milhões.
Além disso, liberou R$ 1,5 milhão em sete empreendimentos ainda em obras e recomprou 12 unidades em diferentes projetos, incluindo Mirai Atibaia, Edifício Gibran, Residencial José Antônio Bortolotto e Evolve Vila Mariana, em operações que somaram mais de R$ 5,7 milhões.
Também em agosto, teve início o processo de escrituração das três últimas unidades do Alpha Houses I, em Barueri (SP). O movimento ocorreu após inadimplência do vendedor em obrigações contratuais. O fundo desembolsou cerca de R$ 1,93 milhão nessas unidades, com custo final de aproximadamente R$ 810 mil cada, incluindo ITBI e liberação de alienação fiduciária.
Segundo cálculos da gestora, o valor de mercado é pouco acima de R$ 1,1 milhão, abrindo espaço para ganhos líquidos de R$ 150 mil a R$ 200 mil por unidade após despesas de comercialização.
No portfólio de fundos imobiliários, a estratégia foi de desinvestimento. As vendas totalizaram R$ 10,8 milhões, com redução de posições em BRCO11, ZAGH11, OULG11, KNSC11 e MCCI11, além do encerramento de participações em JSRE11 e OUJP11. O objetivo, segundo a gestão, foi diminuir a exposição a FIIs e direcionar recursos para CRIs e operações estruturadas, sem prejuízo para o fundo.
Fundo imobiliário: carteira equilibrada e descontos no mercado
Com as movimentações, o VRTM11 mantém uma carteira distribuída entre imóveis diretos, FIIs e CRIs, com caixa reduzido a cerca de 5% do patrimônio líquido. Em agosto, o fundo fechou o mês com R$ 26,2 milhões em caixa, recursos que devem ser usados em alocações do pipeline, pagamento de taxas provisionadas e distribuição de rendimentos.
No desempenho de mercado, a queda recente da cota trouxe um dividend yield de 1,29% no mês, considerando o fechamento em R$ 6,96 — o equivalente a 131% do CDI, já considerando o “gross up” de 15%. O P/VP de 0,75x reforça o desconto em relação ao valor dos ativos em carteira.
A gestão também destacou o potencial de ganho adicional com os chamados “kickers”, vinculados à recompra de unidades de imóveis diretos. O cálculo atual indica impacto positivo de R$ 0,08 por cota caso todas as unidades sejam recompradas. Além disso, o fundo conta com uma reserva de R$ 0,033 por cota para reforçar obrigações futuras e complementar dividendos mensais.
Dividendos do VRTM11
Em junho, o fundo imobiliário VRTM11 distribuiu R$ 0,09 por cota. Com a inflação voltando a acelerar — o IPCA de julho ficou em 0,26% —, a expectativa é de impacto favorável nos próximos meses, já que grande parte dos CRIs da carteira é indexada ao índice, embora com defasagem de dois a três meses.
