O fundo imobiliário XPML11 assinou um memorando de entendimentos para a venda de participação em nove shoppings de seu portfólio. O valor da transação foi estimado em R$ 1,6 bilhão, e a compra será feita pela Riza Real Estate, que vai estruturar um novo FII para cuidar dos empreendimentos.
Segundo o XPML11, o comprador fará o pagamento de aproximadamente 68% à vista, o que equivale a cerca de R$ 1,1 bilhão, e 32% em até 5 anos. A XP Asset, gestora do fundo, estima que a venda será capaz de gerar uma liquidez de cerca de R$ 1 bilhão, além de um ganho de capital de R$ 278 milhões, que representa uma potencial distribuição de dividendos bruta de, aproximadamente, R$ 4,90 por cota.
Além disso, assim que confirmada, a venda trará uma solução para o principal problema de curto prazo do fundo, que é quitar aquisições feitas a prazo que têm vencimento em dezembro. Os pagamentos chegam a cerca de R$ 780 milhões, e, pela previsão de caixa anunciada nos últimos relatórios gerenciais, o XPML11 precisava captar cerca de R$ 350 milhões.
Em entrevista recente ao Liga de FIIs com a presença do professor Marcos Baroni, head de fundos imobiliários da Suno Research, o gestor do XPML11, Felipe Teatini, já afirmava a possibilidade de venda de ativos menos alinhados com o perfil projetado pela XP para o futuro.
XPML11 realinha estratégia com negociação bilionária
Segundo a gestão, a estratégia original do XPML11 é compor um portfólio de participações minoritárias em ativos relevantes do setor de shopping centers, administrados pelos principais players e que também sejam sócios dos respectivos empreendimentos. A negociação vai transformar participações atualmente majoritárias em minoritárias, além de encerrar a propriedade do fundo em ativos que, do ponto de vista da gestão, perderam representatividade no portfólio.
Os shoppings envolvidos na negociação são os seguintes:
- 45% do Tietê Plaza Shopping, em São Paulo;
- 15% do Partage Santana Shopping, em São Paulo;
- 25% do Campinas Shopping, em Campinas (SP);
- 20% do Grand Plaza Shopping, em Santo André (SP);
- 17,5% do Caxias Shopping, em Duque de Caxias (RJ);
- 100% do Shopping Downtown, no Rio de Janeiro;
- 40% do Shopping Metropolitano Barra, no Rio de Janeiro;
- 39,99% do Shopping Ponta Negra, em Manaus;
- 14,31% do Shopping Bela Vista, em Salvador.
Além disso, a gestora prevê que a venda vai melhorar a média de indicadores operacionais e permitirá manter por mais tempo o atual patamar de dividendos do XPML11, estabilizados há um ano na casa de R$ 0,92 por cota.
O acordo prevê um prazo de 90 dias para a conclusão do negócio, que depende de uma série de condições precedentes. A principal delas será a estruturação do novo FII pela Riza e a consequente captação dos recursos.
Entre outros ativos, a empresa já faz a gestão de quatro fundos imobiliários listados na B3: RZTR11, de terras agrícolas; RZAK11 e RZLC11, de recbíveis; e RZAT11, de renda urbana com investimento híbrido, mas sem shoppings. O pacote a ser adquirido junto ao XPML11 terá os primeiros empreendimentos do segmento para o portfólio da gestora.
