O fundo imobiliário XP Malls (XPML11) concluiu a aquisição de 10,04% do Shopping Pátio Higienópolis, em São Paulo, por cerca de R$ 243,7 milhões. A operação envolve uma área bruta locável (ABL) de 3.639,2 m².
De acordo com fato relevante divulgado ao mercado, o pagamento será realizado em três etapas. A primeira parcela, de R$ 170,6 milhões, será quitada à vista, por meio da subscrição de CRIs conversíveis. Esses títulos serão remunerados com base no NOI Caixa (resultado operacional líquido) do ativo e, posteriormente, convertidos em participação indireta na sociedade que deterá a fatia adquirida no shopping.
O valor restante será pago em duas parcelas: R$ 36,5 milhões no primeiro aniversário da entrada e outros R$ 36,5 milhões no segundo, ambas corrigidas pelo CDI.
A gestora do fundo projeta um yield — rentabilidade — de aproximadamente 11% no primeiro ano da operação, considerando a distribuição dos resultados do empreendimento ao longo dos 12 meses seguintes e o pagamento inicial.
Com uma área bruta locável total de 34.992 m² e 287 lojas, o Pátio Higienópolis é administrado pelo Iguatemi (IGTI11) e é considerado um “trophy asset” — termo usado para ativos premium, com características difíceis de replicar.
Para a XP Investimentos, a negociação foi positiva tanto sob a ótica qualitativa quanto quantitativa. A corretora acredita que a aquisição contribuirá para a melhora dos indicadores operacionais do XPML11, ainda que de forma marginal, dado o peso reduzido do ativo dentro do portfólio total.
O XP Malls conta com uma carteira composta por participações em 25 shopping centers, sendo a maioria desses imóveis voltados principalmente ao público de alta renda. Juntos, esses ativos somam uma área bruta locável de aproximadamente 930 mil m².
“A administração do Iguatemi no ativo também é um importante diferencial, e vai ao encontro da estratégia de aquisição de imóveis administrados por grandes players que também são sócios dos respectivos empreendimentos”, destacam os analistas da casa.
XPML11: Necessidade de caixa aumenta
Atualmente, o fundo imobiliário XPML11 apresenta uma necessidade de caixa projetada de R$ 62 milhões ao final de 2025, chegando a R$ 125 milhões em 2026, considerando as obrigações acumuladas até essas datas.
Com a nova aquisição, a XP estima um aumento no descasamento entre recebimentos e pagamentos, elevando a necessidade de caixa para R$ 233 milhões ao fim deste ano.
Embora reconheça a necessidade de recursos como um ponto de atenção, os analistas apontam que o FII tem espaço para alavancagem nos próximos meses, o que ajudaria a reequilibrar as contas.
Além disso, a possibilidade de reciclagem de portfólio permanece como uma alternativa viável, na visão da corretora.
Diante desse contexto, a XP mantém a recomendação de compra para o XPML11, destacando o portfólio diversificado — com shopping centers maduros, bem localizados e com sólida performance operacional — e a alta liquidez do fundo no mercado secundário.
Nos últimos 30 dias, as cotas do XPML11 acumulam alta superior a 6%, sendo negociadas a R$ 104,40 por volta das 10h54 (horário de Brasília) desta última quarta-feira (16).
